Fiscale aspecten van een hypotheek

Boxenstelsel

Het Nederlandse belastingstelsel is een zogenaamd boxenstelsel. Het inkomen uit arbeid en de eigen woning vallen in box 1. De hypotheekrente is alleen aftrekbaar voor dat deel van de hypotheek dat dient voor de aanschaf, de verbetering of het onderhoud van de woning, die als hoofdverblijf wordt gebruikt. Vanaf 2013 is daar de eis bij gekomen dat een nieuwe hypotheek minimaal annuïtair of lineair moet worden afgelost. De hypotheekrente is maximaal dertig jaar lang aftrekbaar. 

Als de hypotheek niet voldoet aan de fiscale spelregels, valt de lening in box 3. In dat geval is er geen hypotheekrenteaftrek, maar kan deze wel tot een lagere vermogensrendementsheffing leiden.

Je kunt niet de gehele betaalde hypotheekrente volledig aftrekken. De betaalde hypotheekrente moet eerst gesaldeerd worden met het eigenwoningforfait. Alleen als de betaalde rente hoger is dan het eigenwoningforfait kun je het verschil opvoeren als aftrekpost in de belastingaangifte.

Bijleenregeling

Als je woning verkoopt en een andere woning aankoopt, kunt je te maken krijgen met de bijleenregeling. De bijleenregeling geldt als je jouw huis verkoopt en je geld overhoudt nadat je de volledige aftrekbare hypotheek hebt afgelost. Er is dan sprake van overwaarde (fiscaal ook wel ‘eigenwoningreserve’ genoemd).

Sluit je een hypotheek af voor een volgende woning? Dan mag je de rente aftrekken over maximaal de aankoopprijs van de nieuwe woning, verminderd met de overwaarde van de oude woning. De bijleenregeling zorgt er dus voor dat de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt tot alleen de hypotheek die nodig is voor aankoop boven de overwaarde.

Wet Hillen

Heb je (bijna) geen hypotheek meer, dan is de hypotheekrenteaftrek lager dan het eigenwoningforfait. In dat geval heb je geen fiscale aftrekpost, maar een fiscale bijtelling. Omdat het parlement het niet eerlijk vond dat mensen die (bijna) geen hypotheekschuld meer hebben worden belast, werd in 2005 de Wet Hillen in het leven geroepen. 

Wet Hillen geldt voor huizenbezitters die de hypotheek op hun huis (bijna) volledig hebben afgelost. De wet bepaalt dat het eigenwoningforfait vervalt wanneer dit hoger is dan je hypotheekrenteaftrek. Sinds 2019 wordt de wet in kleine stapjes afgebouwd. In 2048 zal een woningbezitter wél een volledige bijtelling moeten betalen.

Kapitaalverzekering eigen woning

Aan zowel een levenhypotheek als aan een spaarhypotheek zit een kapitaalverzekering gekoppeld. Deze kapitaalverzekering staat in de hypotheekakte vermeld. De aan de hypotheek gekoppelde kapitaalverzekering (ook wel Kapitaalverzekering Eigen woning, of kortweg KEW genoemd) valt sinds 2001 onder de fiscale vrijstellingen in box 1. De uitkering van de verzekering is belastingvrij als met de uitkering de hypotheek wordt afgelost of verlaagd.

Beleggingshypotheken

Het vermogen dat je met een beleggingshypotheek opbouwt, valt onder de vermogensrendementsheffing in box 3. Je betaalt dan belasting over het uitstaand vermogen per 1 januari van een jaar. De fiscus gaat namelijk uit van een fictief rendement voor spaargeld en beleggingen dat belast wordt met een tarief van 32 procent. De vrijstelling in box 3 bedraagt 57.000 euro per persoon (2024). De hypotheekrente voor deze hypotheek is nog steeds aftrekbaar in box 1, mits de woning als hoofdverblijf wordt gebruikt.

Rente eigen woning

Niet alleen de hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar. Heb je een persoonlijke lening die is gebruikt voor een verbouwing of verbetering van je huis, dan is ook die rente (de zogenaamde rente eigen woning) fiscaal aftrekbaar. Je moet dan wel aan de fiscus kunnen aantonen, dat de lening voor dat doel is afgesloten. Om renteaftrek te krijgen moet de lening namelijk verplicht contractueel worden afgelost. 

Hypotheekadvies

De fiscale regelgeving rondom hypotheken is behoorlijk complex. Om optimaal gebruik te kunnen maken van alle fiscale regelingen en vrijstellingen, is een goed hypotheekadvies dan ook onontbeerlijk. Om zeker te zijn van een hypotheekadvies waarmee je nu en in de toekomst goed uit de voeten kunt, ga je naar De Hypotheker. Maak snel een afspraak.