9-1-2020

6 veelgestelde vragen over je hypotheek oversluiten

De hypotheekrente is al enige tijd historisch laag. Ook als je al een koopwoning hebt en niet van plan bent om te verhuizen, kun je hiervan profiteren. Dat doe je door je hypotheek over te sluiten. Wij zetten de zes meest gestelde vragen over oversluiten voor je op een rijtje.

1. Waarom wordt er een boete gerekend als je gaat oversluiten?

Als je een hypotheek afsluit bij een hypotheekverstrekker, dan spreek je een rentevaste periode af, bijvoorbeeld tien jaar. Als je eerder van dit contract af wil door je hypotheek over te sluiten, dan loopt de hypotheekverstrekker deze verwachte rente mis en vraagt om een vergoeding. Deze vergoeding wordt ook wel boeterente genoemd.

2. Hoe wordt de hoogte van de boete bepaald?

De hoogte van de boeterente hangt af van de resterende looptijd van je rentevaste periode, de hoogte van je huidige rente en de hoogte van actuele rente. Vaak mag je van de hypotheekverstrekker jaarlijks een percentage boetevrij aflossen, bijvoorbeeld tien procent. Dit bedrag wordt op de boeterente in mindering gebracht. Een bijkomend voordeel is dat de boeterente fiscaal aftrekbaar is.

Rekenvoorbeeld

Je hebt een hypotheek van € 200.000. Je rentevaste periode loopt over twee jaar af. Je betaalt op dit moment vijf procent rente. De actuele rente is 1,5 procent.

Als je gaat oversluiten dan los je je huidige hypotheek af. Je mag 10 procent, oftewel € 20.000 boetevrij aflossen. Dan blijft er nog € 180.000 over.

Het renteverschil tussen je huidige rente (5%) en de actuele rente (1,5%) is 3,5% per jaar. Als je nu oversluit, loopt de bank 7% (2 x 3,5%) rente mis over € 180.000.

De boeterente is daarom (bij benadering) 7% van € 180.000, oftewel € 12.600.

3. Hoe kan ik de boeterente betalen?

Een boeterente kan een flink bedrag zijn. Niet iedereen heeft dit op zijn spaarrekening staan. Gelukkig kan je de boete ook meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Voorwaarde is wel dat je overwaarde moet hebben op je woning. De waarde van de woning moet dus hoger zijn dan de hoogte van je hypotheek. Ook moet de hogere hypotheek financieel mogelijk zijn. Er wordt dus gekeken naar de hoogte van je inkomen en naar eventuele schulden. Houd er ook rekening mee dat de rente over het deel van de lening dat gebruikt wordt om de boete te betalen, niet fiscaal aftrekbaar is.

4. Kun je ook oversluiten bij je eigen bank en moet je dan ook boeterente betalen?

Jazeker, ook bij je huidige hypotheekverstrekker kun je je hypotheek oversluiten. Je betaalt dan wel gewoon dezelfde boeterente, omdat de bank de afgesproken rente evengoed misloopt. Wel kan je soms besparen op notariskosten, omdat de gang naar de notaris niet altijd nodig is. 
 

5. Met welke kosten moet ik rekening houden als ik ga oversluiten?

  • De boeterente
  • Taxatiekosten (de woning dient in veel gevallen opnieuw getaxeerd te worden) (gemiddeld € 500)
  • Notariskosten (gemiddeld € 700)
  • Advies- en bemiddelingskosten (gemiddeld € 2.500)
  • Eventueel nog andere kosten, zoals borgtochtprovisie voor NHG-hypotheken
     

6. Hoe weet ik of oversluiten in mijn situatie interessant is?

Als je de bovenstaande kosten op een rijtje ziet, verwacht je misschien niet dat oversluiten voor jou gunstig is. Maar in veel gevallen heb je de kosten in enkele jaren terugverdiend en kun je nog vele jaren genieten van een lagere rente en dus lagere maandlasten.

De Hypotheker heeft een handige tool ontwikkeld waarmee je binnen enkele minuten berekent hoeveel oversluiten in jouw situatie kost, hoeveel je maandlasten dalen en hoeveel maanden het duurt voor je de kosten hebt terugverdiend. Houd tijdens het invullen je hypotheekgegevens bij de hand.

Let op: het gaat om een indicatie, wij adviseren je langs een adviseur te gaan voor een meer specifieke berekening. Een eerste gesprek is kosteloos.

Naar de oversluittool arrow_forward