5 veelgestelde vragen over hypotheekrente

Wat is hypotheekrente eigenlijk precies?

Hypotheekrente is de vergoeding die je betaalt aan de bank voor het feit dat zij jou geld lenen om een huis te kopen. De geldverstrekker die jou het geld leent, wil daar natuurlijk wel een tegenprestatie voor hebben: rente.

Iedere maand betaal je aan jouw hypotheekverstrekker een bedrag voor je hypotheek. In tegenstelling tot huur is je hypotheekbedrag geen weggegooid geld. Je betaalt namelijk een deel aflossing en een deel rente. De aflossing is het bedrag waarmee je jouw schuld aan de bank gedurende de looptijd (meestal 30 jaar) terugbetaalt. Ga je jouw huis verkopen, dan is je openstaande hypotheekbedrag lager en maak je winst. Tenzij de verkoopwaarde lager is dan je oorspronkelijke hypotheekbedrag.

Boven op je aflossing betaal je de rente. Dit bedrag is eigenlijk wat de bank aan jou verdient voor het verlenen van de hypotheeksom. Hoeveel rente je betaalt is afhankelijk van het rentepercentage dat je bij het afsluiten van je hypotheek hebt afgesproken met de bank. Dit percentage kan gedurende de tijd stijgen of dalen. Jij spreekt wel vooraf met de geldverstrekker af hoe lang het rentepercentage geldt. Veel mensen kiezen voor 10 jaar, maar langer of korter kan ook. Een hogere of lagere rente heeft dus invloed op je maandlasten. Overigens heb je als huiskoper nog wel een fiscaal voordeel in de vorm van de hypotheekrenteaftrek.

Wanneer is de hypotheekrente hoog of laag?

De hypotheekrente is nu echt hoog!’ Die uitspraak heb je de afgelopen tijd zeker een keer gehoord als je op huizenjacht was. Toegegeven, de rente is nu inderdaad een stuk hoger dan een paar jaar geleden. Kunnen we daarom de huidige rente meteen als ‘hoog’ bestempelen of valt het eigenlijk wel mee?

Hypotheekrentes veranderen continu en schommelen al sinds jaar en dag. Om goed te kunnen bepalen of een rente hoog of laag is, kun je dus het beste een blik werpen op het verleden. Op die manier is het mogelijk om te vergelijken met tijden waarin de rente hoger of lager was.

Als we kijken naar de historische rentestanden dan vallen er direct 2 dingen op: de rente is de afgelopen jaren hard gestegen, máár de rente was de afgelopen jaren vooral historisch laag. In 2022 lag de rente op een uitzonderlijk laag punt. Na jaren van gestage daling betaalden huizenkopers toen iets meer dan 1 procent rente bij een hypotheek met een rentevastperiode van 10 jaar.

Inmiddels schommelt de rente voor die periode alweer een tijdje rond de 4 procent. Een behoorlijk verschil dus. Toch is het te kort door de bocht om nu te spreken van een hoge rente. Voordat de rente in 2012 hard begon te dalen was hij vrijwel nooit lager dan nu. En wie denkt dat vroeger alles beter was; begin jaren 90 was een rente van bijna 10 procent geen uitzondering.

Wie bepaalt de hypotheekrente?

Het korte antwoord op die vraag is: de geldverstrekkers zelf. Iedere bank mag helemaal zelf bepalen welke rente ze rekenen voor hun hypotheken. Het uitgebreide antwoord is een stuk lastiger. Die rentetarieven komen namelijk niet zomaar uit de lucht vallen en hangen ook niet af van het humeur van iemand binnen de bank. Er zijn veel verschillende factoren die bepalen hoe hoog de rente is die jij misschien wel gaat betalen.

De belangrijkste invloed op de hypotheekrente die je als huiseigenaar betaalt, is de rente die de bank zelf moet betalen. Dat zit zo. Het geld dat jij leent, leent de bank vaak weer van een centrale bank. In Europa is dit de Europese Centrale Bank (ECB). Net als jouw eigen geldverstrekker wil ook de ECB een vergoeding voor het geld dat ze uitlenen. Ook de bank betaalt dus rente over het geld dat ze later aan jou lenen.

Het zal je niet verbazen dat jij iets meer rente moet betalen dan het rentepercentage dat je geldverstrekker betaalt. Deze 2 percentages gaan doorgaans wel hand in hand. Verhoogt de ECB de rente, dan gaan in de regel ook de hypotheekrentes omhoog. En andersom als de rente wordt verlaagd.

In het rentepercentage dat jij betaalt, zijn daarnaast een risico-opslag en een aantal kosten verwerkt. De bank loopt namelijk altijd het risico dat jij de hypotheek niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld als je werkloos of arbeidsongeschikt raakt. Daarom kijkt je geldverstrekker naar de schuld-marktwaardeverhouding, oftewel de verhouding tussen je openstaande hypotheekschuld en de waarde van je woning. Hoe groter dit verschil is, hoe lager je hypotheek. Val je in een lagere risicoklasse, is jouw hypotheek bijvoorbeeld 60 procent van de woningwaarde, dan betaal je een lagere rente dan wanneer je heel de aankoopprijs moest financieren. Een uitzondering hierop zijn hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Jouw geldverstrekker is uiteindelijk natuurlijk ook gewoon een bedrijf dat winst wil maken en waar mensen werken. Deze commerciële kosten worden ook meegenomen in het rentepercentage.

Ook de rentevaste periode en de hypotheekvorm hebben invloed op je hypotheekrente. Over het algemeen ligt de rente voor een hypotheek met een looptijd van 10 jaar bijvoorbeeld lager dan voor een rentevaste periode van 20 jaar. Ook betaal je bij sommige geldverstrekkers bij een aflossingsvrije hypotheek doorgaans iets meer rente dan bij een lineaire of annuïteitenhypotheek.

Wat is kapitaalmarktrente?

Kapitaalmarktrente en hypotheekrente zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De kapitaalmarktrente wordt namelijk vaak gebruikt om te voorspellen of de hypotheekrente de komende tijd zal gaan stijgen of dalen.

Maar wat is de kapitaalmarktrente dan precies? Dit is de rente die geldt voor leningen met een looptijd langer dan 2 jaar, waaronder hypotheken. Deze worden verhandeld op de markt en zijn dus afhankelijk van vraag en aanbod. Omdat de kapitaalmarktrente laat zien wat de bank zelf moet betalen voor een langlopende lening, kan deze rente worden gebruikt om een verwachting te maken voor de hypotheekrente.

Waarom betaal je minder rente bij een NHG-hypotheek

Iedereen die geld uitleent, wil natuurlijk dat dit op termijn ook weer wordt terugbetaald. Voor hypotheekverstrekkers is dit niet anders. Zoals hierboven al beschreven is de hoogte van de rente die je betaalt voor een deel afhankelijk van het risico dat de bank loopt. Hoe minder risico, hoe lager jouw hypotheekrente.

Het risico wordt meestal gewogen aan de hand van de openstaande hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. Sluit je voor het volledige aankoopbedrag een hypotheek af, dan betaal je meer rente dan wanneer je maar 70 procent hoeft te financieren. Als jij je hypotheek niet meer kunt betalen en je huis wordt verkocht, heeft de bank immers meer garantie dat het hypotheekbedrag kan worden afgelost.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaal je altijd een vast rentepercentage. Of je nu 60 of 100 procent van de waarde financiert. Toch is dit rentepercentage ook bij 100 procent financiering vaak lager dan wanneer je een hypotheek zonder NHG afsluit. Als het met een NHG-hypotheek niet meer lukt om je maandlasten te betalen, staat NHG garant voor het betalen van je eventuele restschuld. De bank loopt daarom dus minder risico en kan een lagere rente aanbieden.

Bonusvraag: wat gaat de hypotheekrente doen?

Natuurlijk is de vraag van de meeste mensen op huizenjacht: gaat de hypotheekrente stijgen of dalen? Er is niemand die dat antwoord zeker weet, maar onze rente-experts delen wel iedere 2 weken hun verwachtingen voor de komende tijd. Wil jij ook op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen van de hypotheekrente? meld je dan aan voor ons gratis rentestandenabonnement!