Wat betekent eigenwoningschuld?

Wat is eigenwoningschuld?

De eigenwoningschuld is een fiscale term. Het is het deel van je hypotheek dat je gebruikt voor de aanschaf en/of verbetering van je woning. Over dit gedeelte mag je hypotheekrente aftrekken. 

Vaak is de eigenwoningschuld gelijk aan het hele hypotheekbedrag. Als je een hypotheek gebruikt voor een tweede woning of voor de aanschaf van andere dingen dan een woning (bijvoorbeeld een auto), dan valt dit niet onder de eigenwoningschuld. Je kan in dat geval ook geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.

Eigenwoningschuld berekenen

In veel gevallen is je eigenwoningschuld gelijk aan de huidige hoogte van je hypotheek. Dus stel, je hebt een aantal jaar geleden een hypotheek van € 300.000 afgesloten. Inmiddels heb je € 50.000 afgelost en dus nog een openstaande hypotheek van € 250.000. Je eigenwoningschuld is dan ook € 250.000.

In sommige gevallen is de eigenwoningschuld berekenen ingewikkelder. Namelijk als je je vorige huis gekocht hebt met overwaarde en er dus sprake is van een eigenwoningreserve. Of wanneer je een schenking hebt ontvangen die je hebt gebruikt voor de aanschaf of verbetering van je huis. Hieronder vertellen we je meer over deze situaties.

• Eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve is de winst die je gemaakt hebt op de verkoop van je eigen woning. Als je je huis bijvoorbeeld verkoopt voor € 400.000, je hypotheek (eigenwoningschuld) bedraagt nog € 300.000 en je hebt € 5.000 betaalt aan de verkoopmakelaar, dan is de eigenwoningreserve € 95.000 (€ 400.000 - € 300.000 - € 5.000). 

Als je een nieuwe woning hebt gekocht of binnen drie jaar een woning koopt, dan moet je deze eigenwoningreserve gebruiken voor de aankoop van deze woning. Hierdoor heb je dus een lagere hypotheek nodig.

• Schenking

Als je een belastingvrije schenking voor de eigen woning hebt ontvangen, bijvoorbeeld van je ouders, dan kan je dus ook een lagere hypotheek aangaan. 

Wanneer er sprake is van een eigenwoningreserve en/of een schenking, dan kun je de eigenwoningschuld op de volgende manier berekenen:

Tel de volgende bedragen bij elkaar op:

• De aankoopsom van de woning
• De aankoopkosten (kosten koper)
• Evt. kosten voor onderhoud of verbouwing van de woning
• Evt. kosten voor afkoop van erfpacht, opstal of beklemming

Verminder dit bedrag met:

• De eigenwoningreserve (de waarde direct voor aankoop van de nieuwe woning)
• Belastingvrije schenking voor de eigen woning