Begrippenlijst

In de begrippenlijst vind je uitleg over moeilijke begrippen rondom hypotheken en andere financiële onderwerpen.

Wat is eigenwoningreserve?

De winst op de verkoop van je woning wordt door de belastingdienst als volgt berekend. Van de verkoopopbrengst van het huis trek je de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarskosten) en de resterende hypotheekschuld af, waarvan de rente aftrekbaar is. Heb je een consumptieve lening, dan telt deze lening niet mee in de berekening.

Het resultaat van deze berekening noemt de belastingdienst 'eigenwoningreserve'.

Voorbeeldberekening eigenwoningreserve

Stel Jan en Els verkopen hun woning voor € 225.000. Op de woning rust een hypotheek van € 215.000, waarvan € 10.000 consumptief. Ze moeten de makelaar € 3.000 betalen. 

Verkoopopbrengst woning € 225.000
Verkoopkosten (makelaar) € 3.000 -/-
Netto verkoopopbrengst € 222.000
Hypotheek zonder consumptief deel € 205.000 -/-
Eigenwoningreserve € 17.000

 

Als de eigenwoningreserve positief is, zoals in het voorbeeld, dan moet je die gebruiken bij de aankoop van een volgend huis. Is de hypotheek hoger dan de verkoopopbrengst van de woning min de verkoopkosten, dan is er sprake van een restschuld

Eigenwoningreserve gedurende 3 jaar gebruiken bij aankoop

Je wordt geacht de eigenwoningreserve te gebruiken als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. De eigenwoningreserve is 3 jaar geldig, daarna wordt deze op nul gezet. Het maximale hypotheekbedrag waarvan de rente aftrekbaar is, bedraagt dan:

  • de aankoopprijs
  • de kosten van de nieuwe woning plus
  • de eigenwoningreserve

Gevolgen beperkte aftrekbaarheid

Natuurlijk ben je vrij om een volledige hypotheek te nemen op de nieuwe woning. Maar dan is de rente slechts gedeeltelijk aftrekbaar. De hypotheekrente over een bedrag ter grootte van het eigenwoningreserve mag je namelijk niet aftrekken. Dit kan ook gevolgen hebben voor hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen.

Huren als fiscale pauze

Om de inbreng van de eigenwoningreserve te omzeilen zou je tussentijds kunnen gaan huren.

Voorbeeld
Stel, bij je laatste verhuizing heb je € 30.000,- winst gemaakt. Dan mag je de hypotheekrente over dit bedrag fiscaal niet aftrekken als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. Wil je dit omzeilen, dan zou je drie jaar een woning kunnen huren. Daarna vervalt de eigenwoningreserve en is de hypotheekrente over een eventuele volgende hypotheek weer maximaal aftrekbaar.