Hypotheek oversluiten? Bereken de kosten

Deze tool is een hulpmiddel om inzicht te geven in de mogelijkheden en geeft een eerste indicatie of oversluiten voordelig zou kunnen zijn. Voor een volledig beeld of oversluiten voor jou mogelijk is en lonend kan zijn, adviseren we om altijd een gesprek met jouw hypotheekadviseur in te plannen. Je kunt van deze berekening gebruik maken als je een annuïteiten-, lineaire of aflossingsvrije hypotheek (of hypotheekdeel) hebt. Heb je een ander type hypotheek, maak dan een vrijblijvende afspraak om te kijken of oversluiten ook voor jou voordelig is.

Voordeel van hypotheek oversluiten

Wanneer is het verstandig om je hypotheek over te sluiten? Het oversluiten van je hypotheek naar een lagere rente kan je duizenden euro’s voordeel opleveren. Maar een hypotheek oversluiten kost ook geld. Je moet dan bijvoorbeeld denken aan de boeterente die nodig is om je oude hypotheekrente af te kopen en de afsluitkosten voor een nieuwe hypotheek. Ook kun je te maken krijgen met notariskosten (gemiddeld €700), taxatiekosten (gemiddeld €500) en de kosten voor advies- en bemiddelingskosten (gemiddeld €2.500). Vergeet tot slot ook niet eventuele andere kosten, zoals de borgtochtprovisie voor NHG-hypotheken. Daarom is je hypotheek openbreken alleen verstandig en zinvol als je de totale kosten uiteindelijk ook weer terugverdient. Dat kun je berekenen met bovenstaande rekentool.

Hypotheek oversluiten: boete

Bij een hypotheek oversluiten is de boete (of beter gezegd de boeterente) die je moet betalen meestal de grootste kostenpost van de oversluitkosten. De boeterente is eigenlijk een compensatie voor de bank of geldverstrekker voor de inkomsten die ze gaan mislopen. Heb je een rente van 4% en loopt je rentevaste periode nog 5 jaar door, dan zou die renteopbrengst abrupt ten einde komen. Om dat op te vangen, betaal je bij een hypotheek oversluiten deze boete aan de geldverstrekker.

Boeterente berekenen

Wil je vooraf je boeterente berekenen? Maak dan gebruik van onze rekentool bovenaan deze pagina. De boete wordt berekend uit het verschil tussen de huidige hypotheekrente bij de resterende rentevaste periode en de afgesproken nieuwe hypotheekrente. Vervolgens wordt de boete contant gemaakt met het aantal jaren dat er nog te gaan zijn. Dat heeft te maken met het feit dat een euro nu meer waard is dan over een aantal jaren. Daarbij is de hoogte van de boete verder nog afhankelijk van:

• Het rentepercentage dat je nu betaalt.
• De hoogte van de rentestand op het moment van oversluiten.
• Hoe hoog je hypotheekbedrag nog is: een hoog bedrag betekent een hogere rente.
• De mogelijkheid van een boetevrije aflossing. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks 10%-20% van de hypotheek boetevrij aflossen. De boeterente wordt dan berekend over het resterende deel.
• Hoe lang de rentevaste periode nog doorloopt. Hoe langer die is, hoe hoger de boeterente zal zijn.

Hoe kan je de boeterente betalen?

Een boeterente kan een flink bedrag zijn. Niet iedereen heeft dit op zijn spaarrekening staan. Gelukkig kan je de boete ook meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Voorwaarde is dan wel dat je overwaarde moet hebben op je woning. De waarde van de woning moet dus hoger zijn dan de hoogte van je hypotheek. Ook moet de hogere hypotheek financieel mogelijk zijn. Er wordt dus gekeken naar de hoogte van je inkomen en naar eventuele schulden. Houd er ook rekening mee dat de rente over het deel van de lening dat gebruikt wordt om de boete te betalen, niet fiscaal aftrekbaar is.

Hypotheek oversluiten zonder boete?

Zit je niet te wachten op het betalen van een boete bij oversluiten? Dan zijn er nog een paar andere mogelijkheden. Allereerst kun je wachten tot je huidige rentevaste periode afloopt. Minimaal drie maanden van tevoren moet je hypotheekverstrekker je een nieuw rentevoorstel doen. Of je accepteert die nieuwe rente, of je stapt over naar een andere hypotheekverstrekker. Als je je hypotheek oversluit tijdens deze renteherziening, heb je helemaal niets te maken met boeterente.

Overstappen naar een andere bank levert wel nog extra kosten op, zoals advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten, hypotheekaktekosten en de kosten voor NHG.

Je hypotheek oversluiten zonder boete kan eventueel ook via rentemiddeling. Bij deze methode wordt de boeterente verwerkt in de nieuwe rente. De rente die je betaalt, is daardoor een gemiddelde van de oude en de huidige rente. Uiteindelijk betaal je op deze manier dus ook gewoon een boete voor vroegtijdig oversluiten. Maar het voordeel is dat deze kosten over de nieuwe rentevaste periode worden verspreid. Dit is met name interessant op het moment dat je rentevaste periode bijna ten einde is.

Kosten notaris bij hypotheek oversluiten

Je krijgt ook te maken met de kosten van een notaris bij een hypotheek oversluiten. Zoals we eerder al aangaven: je moet dan rekenen op gemiddeld zo’n €700. Een notaris rekent kosten voor het royeren van je oude hypotheekakte, het opstellen van de nieuwe hypotheekakte en de registratie in het kadaster. Wat de daadwerkelijke kosten van een notaris bij een hypotheek oversluiten worden in jouw situatie, is geheel afhankelijk van de notaris die je kiest. Een notaris mag namelijk zelf zijn tarieven bepalen, waardoor de prijzen bij notariskantoren best wel uiteen kunnen lopen.

Advieskosten oversluiten hypotheek

Naast notariskosten krijg je ook te maken met advieskosten bij het oversluiten van je hypotheek. Denk daarbij aan de kosten voor hypotheekadvies. Een adviseur kan dan voor je berekenen wat de terugverdientijd van de boeterente is en of oversluiten voor jou dus wel of niet zinvol is. Ga je daadwerkelijk je hypotheek oversluiten, reken dan op gemiddeld zo’n € 2.500 aan advies- en bemiddelingskosten.

Kosten oversluiten hypotheek: aftrekbaar in je aangifte

Er komen dus nogal wat kosten kijken op het moment dat je je hypotheek gaat oversluiten. Gelukkig zijn de oversluitkosten van je hypotheek aftrekbaar. Daar valt dus ook de te betalen boete bij oversluiten van je hypotheek onder. Je moet overigens wel aan een aantal voorwaarden voldoen om de kosten van het oversluiten van je hypotheek aftrekbaar te laten zijn. Zo moet de nieuwe hypotheek een hypotheek zijn die bedoeld was voor de aanschaf van de eigen woning (Box 1). En heb je een lening afgesloten om de oversluitkosten te betalen? Dan vervalt voor dit gedeelte je recht op renteaftrek.