Begrippenlijst

In de begrippenlijst vind je uitleg over moeilijke begrippen rondom hypotheken en andere financiële onderwerpen.

Wat is overwaarde?

Je hebt overwaarde als de verkoop- of executiewaarde van je huis hoger is dan de resterende schuld van de hypotheek.

Overwaarde is het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van je woning en de hoogte van de nog resterende (hypotheek-)schuld minus de verkoopkosten. De fiscale naam voor overwaarde is eigenwoningreserve. 

De eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde als de (oude) woning wordt verkocht en de verkoopopbrengst meer is dan de eigen woningschuld van die (oude) woning. De eigenwoningreserve blijft drie jaar bestaan. Na die drie jaar vervalt het hele bedrag waarvoor de renteaftrekbeperking gold. Is de eigenwoningreserve negatief of is er geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over de volledige lening voor de aankoop.

Bijleenregeling
Door de stijgende woningprijzen van de afgelopen decennia, hebben veel mensen met een eigen woning een overwaarde. De waarde van de woning is hierbij hoger dan de hypotheekschuld. In het verleden kon je door een woning met overwaarde te verkopen en vervolgens een andere woning aan te kopen deze nieuwe woning volledig met een lening financieren. De overwaarde kon je voor consumptieve bestedingen gebruiken. De lening van de nieuwe woning was volledig op te voeren als eigen woningschuld. 

Sinds de invoering van de bijleenregeling in 2004 kan dit niet meer. In grote lijnen komt deze regeling erop neer dat de overwaarde van een na 1 januari 2004 verkochte woning gebruikt moet worden om de eigen woningschuld van een na 1 januari 2004 gekochte nieuwe woning te verlagen, omdat anders (een deel van) de rente op de nieuwe lening niet meer aftrekbaar zal zijn.

Rekenvoorbeeld
Je verkoopt je woning voor € 200.000 euro en je eigen woningschuld (hypotheek) bedraagt nog maar € 120.000 euro, dan heb je een eigenwoningreserve van € 200.000 – € 120.000 = € 80.000. Bij de aankoop van een nieuwe woning dien je eerst de eigenwoningreserve af te trekken van de aankoopsom van de nieuwe woning.

De nieuwe woning kost € 380.000, hiervan dien je dan € 80.000 af te trekken. Hierdoor kom je op een nieuwe woningschuld van € 300.000. Deze mag je volledig financieren met een nieuwe hypotheek, waarvan de rente aftrekbaar is.

Bijleenregeling: intrekken zonder inkoop
Wanneer je een woning met winst verkoopt en volgens intrekt (zonder in te kopen) bij iemand anders met een eigen woning, dan  heeft dit geen gevolgen voor de renteaftrek van de ander. Jouw eigenwoningreserve heeft dus geen invloed op de eigen woningschuld van de eigenaar bij wie je intrekt. 

Je hoeft pas rekening te houden met elkaars eigenwoningreserve wanneer je samen een nieuwe woning gaan kopen, waarbij je een nieuwe hypotheek afsluit.

Verbouwing en overwaarde
Een verbouwing kan gefinancierd worden met overwaarde. Dit gebeurt door het opnemen van een extra hypotheek of eventueel door je hypotheek over te sluiten. De geldverstrekker zal wel toetsen of u deze hypotheek kunt betalen.