21-7-2020

Huizenprijs hangt meer samen met financieringsruimte dan woningtekort

De Nederlandse huizenprijzen zijn de afgelopen 25 jaar verdrievoudigd. De Nederlandse Bank (DNB) deed onderzoek naar de stijging van de huizenprijzen en concludeerde dat deze stijging vooral samenhangt met de toegenomen financieringsruimte van kopers en minder met het woningtekort.

Meer toegang tot goedkope financiering

De stijging van huizenprijzen hangt in belangrijke mate samen met de toegang van kopers tot steeds goedkopere financiering. De afgelopen jaren is de hypotheekrente scherp gedaald, van gemiddeld 7% in 1995 tot circa 2% nu. Naarmate de hypotheekrente daalt kunnen huishoudens bij dezelfde maandlasten hogere hypotheken afsluiten, en dus meer bieden voor eenzelfde woning.


Maximale leenbedrag gestegen

Het overgrote deel van de huizen in Nederland is met een hypotheek gefinancierd, en relatief veel huishoudens sluiten een hypotheek af die dicht tegen hun maximum aanligt.

Dit maximale leenbedrag is de afgelopen jaren toegenomen doordat inkomens stegen en hypotheekrentes daalden. Dat huizenprijzen en het maximale leenbedrag een sterke samenhang vertonen is daarom niet verrassend. Figuur 1 laat zien dat huizenprijzen de afgelopen 25 jaar sterk aansloten bij de ontwikkeling van inkomensnormen voor hypotheken en het resulterende maximale leenbedrag.


Bron: CBS, Nibud, DNB.

Huizenprijzen hangen beperkt samen met woningtekorten

Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar. Figuur 2 toont het woningtekort vanaf 1945 tot nu en het prijsniveau van koopwoningen.


Bron: CBS, Nibud, DNB

Volgens bovenstaand figuur is er historisch gezien altijd sprake is geweest van een woningtekort. De definitie van het woningtekort is over de tijd wel veranderd: tot voor kort was deze vooral gebaseerd op woonwensen van huishoudens die werden afgeleid uit enquêtedata, nu vooral op het verschil tussen aantallen huishoudens en woningen. Op dit moment is het tekort gelijk aan 331 duizend woningen, ofwel 4,2% van de woningvoorraad.


Toegankelijkheid voor starters

Het bovenstaande suggereert dat Nederlandse huizenprijzen in de praktijk vooral worden bepaald door de bestedingsruimte van huishoudens en in mindere mate door het fysieke tekort aan woningen. 

Hierdoor hebben starters weinig baat bij het verhogen van de maximale leenruimte. Hoewel een verhoging op korte termijn leidt tot een groter budget voor de aankoop van een woning, leidt dit er uiteindelijk toe dat de prijs van woningen toeneemt.

Starters zijn daarom meer geholpen met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Dit remt de stijging van huizenprijzen en van de hypothecaire leenbehoefte.

De toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters is wel gebaat bij het bouwen van extra woningen om het woningtekort in te lopen. Hoewel dit woningen vermoedelijk niet veel goedkoper maakt, zorgt het wel dat voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt, zo concludeert De Nederlandse Bank.

Benieuwd wat jouw financieringsruimte op dit moment is? Bereken eenvoudig en snel hoeveel je kun lenen.

Bereken maximale hypotheek arrow_forward