FAQ: Wat heeft de oorlog Oekraine voor impact op de woningmarkt?

1. Wat is de impact op de inflatie?

Rusland is economisch geen grootmacht, maar neemt wel een belangrijke positie in op diverse grondstoffenmarkten. De afgelopen weken heeft de oorlog al gezorgd voor stevige prijsstijgingen voor verschillende grondstoffen, met name olie- en gas. Rusland is een belangrijke exporteur van deze energiebronnen en alternatieven zijn op korte termijn niet eenvoudig voor handen. Hierdoor is de Europese gasprijs sinds medio februari fors gestegen. Het ziet er naar uit dat die nog geruime tijd volatiel zullen blijven met een groot risico op verdere prijsstijgingen.

De hogere grondstofprijzen hebben gevolgen voor de inflatie. De inflatie was voor dit conflict al aan het oplopen door eerdere grondstofprijsstijgingen en de verstoorde productieketens vanwege het herstel uit de coronacrisis. Wij hadden verwacht dat het opwaartse effect op de inflatie zou verdwijnen vanwege het tijdelijke karakter. Dit is nog steeds het meest waarschijnlijke scenario, we verwachten dat op de langere termijn structurele, inflatiematigende factoren weer de overhand krijgen. Maar de extra stijging van de grondstofprijzen zal een remmend effect hebben waardoor de afkoeling minder snel zal verlopen dan eerder gedacht. Wij verwachten dat de inflatie daardoor in de rest van het jaar gemiddeld hoger zal uitkomen.

2. Wat is de impact op de hypotheekrente?

De lange kapitaalmarktrentes zijn in de afgelopen periode gedaald, nadat zij eerder een forse stijging lieten zien. De oorlog in Oekraïne zet een rem op economische groei, met name in Europa. Dit effect zorgt voor een neerwaartse druk op de rente. Redenen hiervoor zijn o.a. dat verschillende landen economische sancties hebben opgelegd aan Rusland. Ook beleggers geven bij geopolitieke spanningen de voorkeur aan relatief veilige investeren zoals staatobligaties. Maar dit lijkt overstemd te worden door het effect op de energieprijzen.

Ondertussen blijft de inflatie hoog. De inflatie in de eurozone is in het afgelopen jaar sterk gestegen: van 0,9 procent in februari 2021 naar 5,8 procent een jaar later. Deze stijging wordt met name veroorzaakt door de hogere energieprijzen, deels het gevolg van de situatie in Oekraïne. Een hoge inflatie kan zorgen voor een opwaartse druk van de rente. Het is niet uitgesloten dat de ECB ingrijpt als de inflatie verder oploopt. Vooralsnog gaan zij er echter van uit dat de hoge inflatie een tijdelijk karakter heeft. Zo is de inflatie het gevolg van hoge grondstof- en energieprijzen en verstoringen in internationale bevoorradingsketens. Maar de oorlog in Oekraïne zal de verstoringen aan de aanbodkant van de economie alleen maar verder versterken en zo de inflatiedruk verder opvoeren.

De centrale banken staan voor een lastig dilemma. Als de inflatie wél langere tijd aanhoudt, zal de ECB mogelijk kiezen voor een stringenter monetair beleid om de inflatie te bestrijden. Zij heeft al aangekondigd de aankopen van obligaties sneller te zullen afbouwen. Maar in de huidige situatie lijkt dit risicovol. Geopolitieke spanningen en economische sancties zullen naar verwachting voor een afzwakking van de economie zorgen. Een krapper beleid kan de negatieve economische gevolgen van de oorlog in Oekraïne verergeren. De onzekerheid als gevolg van de oorlog zorgt ook voor een stijging van de risicopremies die banken betalen om zichzelf te financieren. De gestegen fundingskosten zorgen voor een opwaartse druk op de hypotheektarieven. Wij houden rekening met een verdere stijging van de hypotheekrente, al wordt dit wel afgeremd  door de hevige concurrentie op de hypotheekmarkt. Door deze optelsom van factoren verwachten we - op basis van de informatie waarover wij nu beschikken - een rem op de verdere stijging en zal de hypotheekrente dit jaar waarschijnlijk nog op een laag niveau blijven.

3. Wat is de impact op de woningmarkt?

Mede vanwege de aanhoudende lage hypotheekrentes houden we rekening met een verdere stijging van de huizenprijzen, hoewel de gemiddelde prijsstijging minder fors zal uitpakken dan in 2021. De lage hypotheekrente zit namelijk verwerkt in de huizenprijzen; het effect hiervan zal geleidelijk uitdoven en dat kan zorgen voor een afkoeling van de woningmarkt. De huidige rentestijgingen brengt dit proces mogelijk in een stroomversnelling. Ook is de hogere inflatie schadelijk voor het consumentenvertrouwen en kan de koopkracht aantasten en zo de leencapaciteit van huishoudens beperken.

4. Is dit een goede tijd om een huis te kopen of niet?

In tijden van crisis geeft een huis kopen extra stof tot nadenken. Wat gaan de huidige ontwikkelingen voor impact hebben op de waarde van een woning en is het eigenlijk wel verstandig om nu een woning te kopen? Belangrijke factoren hierin zijn o.a. de huizenprijzen en de hoogte van de hypotheekrente. Hierbij blikken we op de huidige situatie en de verwachtingen in relatie tot de oorlog in Oekraïne.

Momenteel is de hypotheekrente, ondanks de lichte stijging van afgelopen weken, nog steeds historisch laag. We verwachten dat de hypotheekrente nog verder kan stijgen, maar vervolgens wordt afgeremd door de hevige concurrentie op de hypotheekmarkt. Ook hebben de ontwikkelingen in Oekraïne dusdanig impact op de financiële markten dat ze voor een neerwaartse druk op de rente kunnen zorgen. Op basis van deze gegevens, zoals ze ons nu bekend zijn, verwachten we dat de hypotheekrente ook dit jaar nog op een laag niveau zal blijven. Daarnaast zien we dat de stijging van de huizenprijzen zich zal voortzetten. Een alom bekend probleem dat zich al geringe tijd voordoet en voornamelijk te herleiden is uit het grote woningtekort in Nederland. Er is vooralsnog geen correlatie tussen de stijgende huizenprijzen en de oorlog in Oekraïne.

Andere factoren die van uiterst belang zijn bij het kopen van een nieuwe woning zijn onder meer je eigen financiële situatie, je wensen en het aanbod in de woningmarkt. Daarom is op de vraag of het nu wel of niet verstandig is om een huis te kopen geen eenduidig antwoord te geven. Probeer in tijden van onzekerheid de ontwikkelingen extra goed in de gaten te houden, advies in te winnen waar nodig en ervoor te zorgen dat je maandlasten altijd betaalbaar blijven - ook als de situatie wel verandert.

5. Is het nu wel of niet een goede tijd om over te sluiten?

Mensen die reeds een woning bezitten kunnen ervoor kiezen om hun hypotheek over te sluiten. Indien de huidige rente lager is dan de rente waarvoor de hypotheek destijds is afgesloten kan dit de maandelijkse lasten aanzienlijk verlagen. Dit is de laatste maanden veel gebeurd door de lage hypotheekrentes. Deze zijn lange tijd historisch laag geweest, maar sinds enkele weken weer (licht) aan het stijgen. Deze stijging wordt onder andere veroorzaakt door de inflatie en stijgende energieprijzen, maar zet zich naar verwachting niet door op de lange termijn. Belangrijke factoren die meespelen in deze verwachtingen zijn de hevige concurrentie op de hypotheekmarkt en de grote impact die oorlog in Oekraïne zal hebben op de financiële markten. Beiden zullen naar verwachting zorgen voor een neerwaartse druk op de rente. Het is daarom niet noodzakelijk om je hypotheek direct over te sluiten, maar het is in zijn algemeen wel verstandig om er een blik op te werpen. Zo weet je zeker dat je nog gebruik kan maken van de huidige, lage rentestanden en blijf je eventuele ontwikkelingen voor.

Zie ook ‘Wat is de impact op de hypotheekrente? in de vragenlijst hierboven voor meer informatie over de hypotheekrente.