Dit moet je in 2026 verdienen om het gemiddelde huis te kopen
Een nieuw jaar betekent nieuwe hypotheekregels. Daarom kun je op 1 januari meestal meer of minder lenen dan in het jaar daarvoor. Zoals ieder jaar bekijken we ook in 2026 wat je moet verdienen om ‘de gemiddelde’ woning met alleen een hypotheek te kunnen financieren
Wat is een gemiddeld huis?
De definitie van een ‘gemiddelde woning’ is natuurlijk niet heel eenvoudig te geven. Is een gemiddeld huis een rijtjeshuis in een Randstedelijke buitenwijk of een twee-onder-een-kapper in Drenthe? Voor dit artikel hebben we gekeken naar de meest recente gemiddelde transactieprijs uit de marktmonitor van makelaarsvereniging NVM. In het derde kwartaal van afgelopen jaar betaalden huizenkopers gemiddeld € 496.000 voor hun nieuwe woning. Die gemiddelde verkoopprijs is het resultaat van de optelsom van alle verkochte huizen in Nederland en zegt daarom niet automatisch iets over het type woning, de regio of de kwaliteit.
Omdat ook het energielabel van invloed is op je maximale hypotheek, gaan we uit van energielabel B. Dit label komt op dit moment het meest voor bij huizen die in de verkoop gaan en geeft € 10.000 meer maximale hypotheek dan de slechtste energielabels (E,F en G). Sinds dit jaar levert het beste energielabel € 40.000 extra leenruimte, € 10.000 minder dan in 2025. Verder is het goed om te benoemen dat we ervan uitgaan dat er geen plannen zijn om de woning te verduurzamen.
Wat moet je verdienen om deze woning te kunnen kopen?
Om de gemiddelde woning volledig met een hypotheek van € 496.000 te financieren is op dit moment een bruto jaarinkomen van minimaal € 104.200 (inclusief vakantiegeld en eventuele 13e maand) nodig. Daarbij gaan we uit van een rentetarief van 3,90 procent en uiteraard geen studieschuld of andere leningen die het maximale hypotheekbedrag kunnen beïnvloeden.
Bovenstaande berekening geldt voor koppels die samen een huis kopen. Sinds een aantal jaar krijgen single kopers een extra leenbedrag wanneer zij een woning op een inkomen financieren. Dit is in 2026 € 17.000, hetzelfde bedrag als vorig jaar. Dit betekent dat het plaatje er voor een alleenstaande huizenkoper iets anders uitziet. Door de extra leenruimte moet een single koper jaarlijks bruto minimaal € 101.300 verdienen om het gemiddelde huis volledig met een hypotheek te financieren.
Bereken jouw maximale hypotheek in 2026
Ben je benieuwd hoeveel jij dit jaar kunt lenen voor de koop van je eerste of volgende woning? Bereken het eenvoudig met onze handige berekentool. Of maak een afspraak voor een gratis oriëntatiegesprek op een vestiging van De Hypotheker bij jou in de buurt om samen met een van onze adviseurs jouw mogelijkheden te bespreken.
Situatie gunstiger bij appartementen
NVM maakt in haar kwartaaloverzicht ook onderscheid in de verkoopprijs van verschillende woningtypen. Zoals gezegd is de prijs van € 496.000 een gemiddelde van alle verkochte huizen in het derde kwartaal. Als we kijken naar de verkoopprijs van een tussenwoning of een appartement liggen deze een stuk lager. Voor een tussenwoning betaalden kopers tussen juli en september gemiddeld € 462.000. Om dit te kunnen financieren heeft een alleenstaande dit jaar een bruto jaarsalaris nodig van ca. € 92.500. Hierbij gaan we uit van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentetarief van 3,65 procent.
De gemiddelde verkoopprijs van een appartement kwam uit op € 399.000. Wil je het gemiddelde appartement financieren met een hypotheek, dan heb je als alleenstaande minimaal een inkomen nodig van € 80.700.
