DNB: verruimen leennormen geen goed idee
Het verruimen van de leennormen zodat huizenkopers meer kunnen lenen, is niet goed voor de woningmarkt. Dat concluderen De Nederlansche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in een onlangs gepubliceerd onderzoek op verzoek van de minister van Financiën. Volgens de twee instellingen zorgen ruimere leennormen voor verder stijgende huizenprijzen en meer risico voor kopers.
De leennormen bepalen hoeveel een huizenkoper maximaal mag aan hypotheek mag afsluiten. Sinds 2013 mag de maximale hypotheek niet meer bedragen dan 100 procent van de woningwaarde (106 procent bij verduurzaming), waar dit percentage in het verleden nog boven de 100 procent lag. Dit is de zogeheten loan-to-value ratio. Daarnaast kijken geldverstrekkers op basis van de rente naar het percentage van het inkomen dat een koper mag verlenen. Een versoepeling van deze regels zou zorgen voor een hogere maximale hypotheek.
Maar, zo stellen DNB en AFM, in een krappe woningmarkt zorgt een hogere maximale hypotheek ook voor hogere woningprijzen. Wanneer kopers meer kunnen lenen, zijn ze immers bereid om meer te bieden om meer kans te maken op hun woning. Het voordeel van de ruimere leennormen komt hiermee te vervallen. Dat kopers bereid zijn om ver te gaan, blijkt uit het feit dat in 2025 75 procent van de verkochte huizen boven de vraagprijs werd verkocht. Starters gebruiken gemiddeld 92 procent van hun leencapaciteit bij de aanschaf van hun eerste huis. Bij doorstromers en oversluiters is dit percentage 82 procent, omdat zij doorgaans gebruik kunnen maken van de overwaarde uit een eerdere woning.
Daarnaast lopen huiseigenaren met een (te) hoge hypotheek in de toekomst meer risico bij een eventuele daling van de huizenprijzen. DNB en AFM merken op dat vooral starters steeds vaker maximaal lenen voor de aankoop van hun woning. Momenteel is het risico op een daling van de prijzen nog laag, maar mocht de markt veranderen komen huizen met een onrealistisch hogere verkoopprijs mogelijk onder water te staan. Bij gedwongen verkoop als de eigenaren de hypotheek niet meer kunnen betalen, blijven zij in dat geval zitten met een restschuld.
De totale hypotheekschuld ten opzichte van de economie bedraagt in Nederland ongeveer 80 procent. Dit is aanzienlijk hoger dan het Europese gemiddelde van 50 procent. In andere Europese landen mag vaak een kleiner deel van de woningwaarde met een hypotheek worden gefinancierd en sprekers kopers een groter deel van hun spaargeld aan. Bijna 40 procent van onze hypotheken is aflossingsvrij. Dit aandeel daalt, maar is volgens DNB nog altijd te hoog.
Om meer mensen een kans te bieden op de huizenmarkt adviseren DNB en AFM dus niet om de leennormen te verruimen. In plaats daarvan ligt de oplossing volgens hen in een groter woningaanbod en het beperken van de hypotheekrenteaftrek.
