Minimaal twee keer modaal inkomen nodig voor gemiddelde woning
Het wordt steeds moeilijker voor Nederlanders met een modaal inkomen om een betaalbare woning te vinden. Bovendien wordt het verschil tussen eenverdieners en tweeverdieners steeds groter. In april lag de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning op 472.054 euro, een stijging van ruim 10 procent in vergelijking met een jaar eerder. Om dat bedrag te kunnen lenen is een gezamenlijk jaarinkomen van bijna een ton* vereist, blijkt uit berekeningen van De Hypotheker. Het modale inkomen is voor dit jaar vastgesteld op 46.500 euro. Voor een stel met twee modale inkomens - samen 93.000 euro - is dat niet voldoende. Zo is meer dan twee keer een modaal inkomen nodig om een gemiddelde woning te financieren. Alleenstaanden met een modaal inkomen komen hierdoor nauwelijks in aanmerking voor een betaalbare woning.
Vijf jaar geleden bedroeg de gemiddelde huizenprijs 334.000 euro en was een gezamenlijk inkomen van ongeveer 71.000 euro voldoende om een woning in deze prijsklasse te kunnen kopen. Sindsdien is het benodigde inkomen om een gemiddelde woning te kunnen financieren met maar liefst 40 procent gestegen. Zo heeft De Hypotheker berekend dat voor het verkrijgen van een hypotheek voor een gemiddelde woning een jaarinkomen van minimaal 99.000 euro benodigd is. Als een stel beiden per jaar 49.528 euro verdient, kunnen zij 472.057 euro lenen. De reële loonontwikkeling blijft echter achter door de hoge inflatie en de gestegen kosten voor het levensonderhoud. Als hierbij de renteontwikkeling wordt opgeteld, ligt de 10-jaarsrente daarnaast veel hoger dan vijf jaar geleden. Toen lag deze rente op 1,84 procent; nu is dat 4,06 procent.
Woningvoorraad verder onder druk
De huidige situatie raakt vooral alleenstaande huizenkopers. Zij moeten vaak een groot bedrag aan eigen geld meenemen om kans te maken op een woning. De woningkrapte en de stijgende huizenprijzen maken het echter lastig om door te stromen naar een grotere woning of om überhaupt een eerste huis te bemachtigen. De verwachting is dat de huizenprijzen dit jaar verder stijgen, hoewel deze stijging minder fors zal zijn dan in 2024. Zo wordt een gemiddelde prijsstijging van 7 tot 10 procent verwacht, wat de positie van eenverdieners nog verder onder druk zet. Daar komt bij dat het aantal afgegeven bouwvergunningen opnieuw is gedaald. In het eerste kwartaal van 2025 zijn slechts 12.500 vergunningen verstrekt; dat is 3.500 minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Daarmee komt de doelstelling om 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen steeds verder uit zicht.
Hoewel het modale inkomen is gestegen en de maximale leencapaciteit is toegenomen, wordt dit tenietgedaan door de woningkrapte en sterk stijgende huizenprijzen.
De Hypotheker waarschuwt dat de woningkrapte alleen maar nijpender wordt als er niet snel actie volgt. “Hoewel het modale inkomen is gestegen en de maximale leencapaciteit is toegenomen, wordt dit tenietgedaan door de woningkrapte en sterk stijgende huizenprijzen”, benadrukt Boudewijn de Jong, hypotheekadviseur bij De Hypotheker Rotterdam Goudsesingel. “Dit heeft tot gevolg dat een gemiddelde woning voor single huizenkopers heel lastig bereikbaar is geworden. Zij komen vooral in aanmerking voor lager geprijsde woningen, maar ook daar is de concurrentie groot. Naast singles dreigen koopwoningen ook voor tweeverdieners buiten bereik te raken. Deze ontwikkeling heeft een enorme impact en leidt ertoe dat belangrijke levensbeslissingen worden uitgesteld, zoals gezinsuitbreiding. Daarom is het van belang dat het kabinet meer vaart te maakt met het vergroten van de woningvoorraad, door nieuwbouw of woningtransformaties. Alleen zo kan de woningmarkt ook voor een brede groep Nederlanders toegankelijk blijven.”
* op basis van een 10-jaars rente van 4,06 procent tegen 100% van de marktwaarde
