8 vragen over de fundering bij (ver)koop van een woning
Sinds 1 april 2026 is het verplicht om bij een taxatierapport ook rekening te houden met de fundering van een woning. Op het oog misschien een kleine wijziging, maar ook een wijziging die gevolgen kan hebben voor zowel kopers als verkopers. Hoewel er nog veel onduidelijk is, hebben we het antwoord op 8 belangrijke vragen verzameld.
Wat is er precies veranderd rondom funderingen?
Het nieuws dat oude funderingen weleens voor problemen zouden kunnen zorgen is niet nieuw. Sinds een aantal jaar wordt aan kopers van oudere woningen de tip gegeven om ook goed te kijken naar de risico’s van een verouderde fundering. In principe gaat het om woningen die ouder zijn dan 1970 en gebouwd op een kleigrond. Deze woningen hebben in de regel een houten fundering die door de jaren heen verslechterd kan zijn. Dit leidt op termijn tot verzakkingen en beschadigingen aan de woning.
Sinds 1 april moet er bij de taxatie van de woning ook worden gekeken naar de staat van de fundering. In het taxatierapport krijgt de woning een risicoklassering tussen A en E. A staat voor een laag funderingsrisico, E voor een zeer hoog risico. Als koper krijg je daarmee inzicht in de staat van de fundering, zodat je later niet voor vervelende verrassingen komt te staan.
Een mogelijk probleem is echter dat het taxatierapport relatief laat in het koopproces wordt opgemaakt. Op dat moment is de voorlopige koopakte al getekend en ben je in principe akkoord met de koop van de woning. Blijkt uit de taxatie dat de staat van de fundering niet goed is, dan is dit doorgaans geen gegronde reden meer om van de koop af te kunnen zien.
Hoe gaan hypotheekverstrekkers om met funderingsrisico’s?
Dat is een vraag die op dit moment nog lastig te beantwoorden is. De verwachting is dat hypotheekverstrekkers zeker terughoudend zullen zijn met het verstrekken van hypotheken voor woningen met een slechte fundering (klasse D of E). Het kan daarom gebeuren dat de financiering van je nieuwe woning niet rondkomt, omdat hypotheekverstrekkers op basis van de funderingsrisico’s geen hypotheek willen verstrekken. Ook kunnen geldverstrekkers aanvullend onderzoek eisen waardoor de hypotheekaanvraag vertraging oploopt. Dit onderzoek komt dat in de meeste gevallen op kosten van de kopende partij.
Kan ik op basis van een bouwkundig voorbehoud afzien van de koop?
Nee, bij een bouwtechnische keuring wordt de staat van de fundering niet meegenomen. Bij een risicovolle fundering is het dus niet mogelijk om op basis van dit voorbehoud af te zien van de koop, tenzij er al sprake is van zichtbare verzakkingen en scheuren in de woning. Wel is het mogelijk om in de koopakte een funderingsvoorbehoud op te nemen. Hierin spreek je met de verkoper af dat de koop niet doorgaat wanneer blijkt dat de fundering niet in goede staat is.
Moet de verkoper melding maken van een slechte fundering?
In het koopproces hebben zowel de koper als de verkoper bepaalde rechten en plichten. De verkopende partij heeft meldingsplicht en moet daarom transparant zijn over alle bekende gebreken aan de woning. Hieronder valt ook de fundering. Kopers hebben aan de andere kant een onderzoeksplicht. Heb je twijfel over de staat van de fundering? Vraag hierover dan nadrukkelijk vragen aan de makelaar of verkopende partij voordat je een bod uitbrengt.
Wat kost het vervangen van een fundering?
Dat zal voor iedere woning anders zijn. Dat het een flinke kostenpost kan worden, staat wel buiten kijf. Een grove schatting is dat het vervangen van een fundering gemiddeld tussen € 50.000 en € 100.000 zal kosten.
Kan ik een huis kopen met mogelijk een slechte fundering?
Dat kan zeker nog. Wanneer je een huis koopt met een mogelijke probleemfundering neem je wel een risico. Op de korte termijn houdt dit risico in dat de hypotheek mogelijk niet wordt verstrekt. Voor de toekomst is het belangrijk om rekening te houden met de eventuele kosten die komen kijken bij het vervangen van de fundering.
Kan ik zelf al onderzoek doen naar de fundering?
Ja, dat kan en in zelfs ten zeerste aan te raden. Allereerst is het goed om te kijken of de woning die je op het oog heeft één of meerdere risicofactoren heeft. De belangrijkste aandachtspunten zijn:
- Een bouwjaar van 1970 of eerder
- Gebouwd in een gebied met klei- of veengrond
Online zijn er verschillende tools waarmee je kunt kijken hoe risicovol de omgeving is voor funderingsproblemen. Via deze website zie je op basis van de postcode wat het risico op funderingsproblemen is. Let op: dit is een indicatie en geen officiële classificatie.
Kan ik de kosten later betalen door mijn hypotheek te verhogen?
Wanneer er grootschalig onderhoud nodig is aan je woning, is het mogelijk om deze kosten te financieren middels het verhogen van je hypotheek. Vanzelfsprekend moet dit op dat moment wel verantwoord zijn op basis van je financiële situatie.
