Overwaarde huis: berekenen, opnemen of gebruiken? Dit moet je weten
Je huis is de afgelopen jaren waarschijnlijk flink in waarde gestegen. Dat betekent dat je mogelijk overwaarde hebt opgebouwd. Mooi, want dat biedt kansen. Tegelijk roept het ook vragen op. Want wat kun je eigenlijk met die overwaarde? Moet je verhuizen om het te gebruiken, of zijn er ook andere mogelijkheden? Veel huiseigenaren weten dat ze overwaarde hebben, maar niet precies wat dat voor hun situatie betekent. In deze blog leggen we uit wat overwaarde is, hoe je het berekent en wat je ermee kunt doen. Nu en in de toekomst.
Wat is overwaarde op je huis?
Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van je woning en je openstaande hypotheek. Is je huis meer waard dan de hypotheekschuld? Dan heb je overwaarde. Zo simpel is het.
Hoe bereken je je overwaarde?
Je overwaarde berekenen kan met een heel eenvoudig rekensommetje: Je actuele woningwaarde – jouw openstaande hypotheek = jouw overwaarde.
Om je overwaarde te berekenen is dus belangrijk dat je een antwoord hebt op de volgende twee vragen:
- Wat is je woning waard?
- Wat is je actuele openstaande hypotheekbedrag?
Je kunt de woningwaarde inschatten via recente verkopen, een online tool of een desktoptaxatie. Je openstaande hypotheek vind je in je hypotheekoverzicht.
Heb je de cijfers (ongeveer) paraat en wil je meteen zien hoeveel overwaarde je hebt? Bereken nu de huidige overwaarde van je huis met onze handige rekentool. Zo krijg je snel inzicht in je financiële ruimte en je volgende stappen.
Wat kun je doen met je overwaarde?
Overwaarde biedt veel mogelijkheden. Wat verstandig is, hangt af van jouw situatie en wensen.
Veelgebruikte bestemmingen voor overwaarde zijn:
- de aankoop van een volgende woning
- benutten bij een verbouwing of verduurzaming
- extra financiële ruimte creëren
- je kinderen helpen bij het kopen van een woning
- een lagere hypotheekrente krijgen op je huidige hypotheek
Wat gebeurt er met je overwaarde als je verkoopt?
Is de verkoopopbrengst van je woning hoger dan de hypotheek die je nog had? Dan komt de overwaarde vrij. Realiseer je overwaarde dan krijg je te maken met de zogenaamde bijleenregeling. Koop je binnen 3 jaar een volgende eigenwoning dan word je geacht de overwaarde in te brengen om recht te houden op volledige hypotheekrente aftrek. Gebruik je de overwaarde niet (volledig) om je hypotheeklasten te verlagen of om de woning te verbouwen of verduurzamen, dan mag je de rente over dat deel niet aftrekken. Je netto maandlasten vallen in dat geval dus hoger uit.
Heeft overwaarde invloed op je volgende hypotheek?
Heb je jouw woning verkocht voor een hogere prijs dan de openstaande hypotheek? Dan heb je zoals gezegd overwaarde. Dit geld ontvang je via de notaris op het moment dat de woning is overgedragen. Gebruik je de overwaarde voor een volgende woning, dan zorgt dat meestal voor een lagere hypotheek en dus lagere maandlasten. Je hoeft immers minder te lenen. Het is ook mogelijk om de overwaarde bovenop je maximale hypotheek te gebruiken, zodat je meer kunt bieden.
Kun je overwaarde benutten zonder je huis te verkopen?
Ja, dat kan. Je kunt (een deel van) je overwaarde benutten terwijl je in je woning blijft wonen, bijvoorbeeld door je hypotheek te verhogen. Dit wordt vaak gedaan om een dure verbouwing of verduurzaming te financieren.
Houd er wel rekening mee dat het bedrag dat je investeert in verbouwen of verduurzamen zich meestal niet volledig vertaalt in een even hoge waardestijging van je woning. Gemiddeld stijgt de woningwaarde met ongeveer 65% van je investering. Dat betekent dat je doorgaans ook eigen geld moet inbrengen. Heb je echter voldoende overwaarde, dan is het soms niet nodig om eigen geld te gebruiken. Dat maakt het een aantrekkelijke oplossing als je geen spaargeld hebt of dit liever niet inzet voor het verbeteren van je woning.
Bekijk hier de mogelijkheden voor:
Let op: je inkomen en woningwaarde bepalen hoeveel je kunt opnemen.
De overwaarde gebruiken voor consumptieve bestedingen
Het is ook mogelijk om je overwaarde in te zetten voor het waarmaken van een grote droom. Bijvoorbeeld het kopen van een camper, tweede woning of iets anders. Jij bepaalt dus de bestemming van je overwaarde. Maar let op! De fiscale regels verschillen wel per doel. Wordt de hypotheek niet gebruikt voor de eigen woning, dan is de rente niet fiscaal aftrekbaar. Laat je dus altijd goed informeren.
Help je kind(eren) met jouw overwaarde
Je kunt je overwaarde natuurlijk helemaal voor jezelf gebruiken, maar het is ook mogelijk om je kinderen ermee te helpen in hun huizenjacht. Dit kan bijvoorbeeld via een schenking of met een familiehypotheek. Op die manier hebben ze naast hun maximale hypotheek meer ruimte om te bieden op hun droomhuis. Bij een schenking of familiehypotheek zijn er wel fiscale regels om rekening mee te houden. Laat je daarom goed informeren.
Een lagere hypotheekrente door overwaarde
Maatschappijen hanteren zogenaamde risicoklassen. Dat wil zeggen hoe lager de hypotheek is ten opzichte van de waarde van de woning, hoe lager de hypotheekrente die je betaalt. Daalt je lening omdat je aflost dan passen sommige maatschappijen ook automatisch die rente aan als je in een lagere risicoklasse valt. Niet alle maatschappijen hanteren die automatische renteverlaging. Heb je grote overwaarde dan kan het dus (afhankelijk van de maatschappij) interessant zijn om te kijken of daardoor ook je hypotheekrente verlaagd kan worden.
Zo werkt het opnemen van je overwaarde als je blijft wonen
Helaas is het niet mogelijk om zomaar jouw overwaarde op je bankrekening te ontvangen. Voordat het zover is, moet je nog wel een paar stappen doorlopen.
Of en hoeveel je kunt opnemen hangt af van:
- je inkomen
- de waarde van je woning
- de regels van de geldverstrekker
Wil je (een deel van) je overwaarde opnemen, dan bekijk je eerst samen met je hypotheekadviseur hoeveel je op basis van je huidige situatie mag lenen. Daarnaast moet je woning opnieuw worden getaxeerd om de huidige waarde vast te stellen. Het verschilt per geldverstrekker of een volledige taxatie nodig is of dat een desktoptaxatie volstaat. Ook is het goed om te weten dat iedere geldverstrekker andere regels heeft rondom het opnemen van overwaarde. Vaak mag je maximaal een vastgesteld percentage van je overwaarde opnemen.
Naar de notaris of niet?
Moet je voor je volgende hypotheek weer naar de notaris? Dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Of je opnieuw naar de notaris moet voor de volgende hypotheek hangt helemaal af van de inschrijving van je huidige hypotheek. Het kan zijn dat je bewust een hoger bedrag in de hypotheekakte hebt laten opnemen dan je huidige hypotheek. Dat wordt een hogere inschrijving genoemd. Bijvoorbeeld je hypotheek was € 250.000 maar je hebt een bedrag van € 300.000 laten inschrijven. Dat betekent dat je naast je hypotheek van € 250.000 nog € 50.000 zou kunnen opnemen zonder opnieuw naar de notaris te moeten. Je hoeft dus niet opnieuw notaris kosten te maken. Heb je geen gebruik gemaakt van een hogere inschrijving dan moet je voor de volgende hypotheek dus wel weer naar de notaris.
Wat betekent jouw overwaarde voor jou?
Of je nu wilt verhuizen, verbouwen of gewoon inzicht wilt: overwaarde is een krachtige financiële tool die jouw dromen misschien dichterbij brengt. Benieuwd wat jouw overwaarde is en wat je ermee kunt doen? Bereken het eenvoudig en ontdek jouw mogelijkheden. Zou je liever een keer met een expert kijken naar de mogelijkheden van jouw overwaarde? Maak een afspraak voor een gratis oriëntatiegesprek op een vestiging bij jou in de buurt!
