De stille valkuil van de aflossingsvrije hypotheek na 2013
In de jaren 2019 tot 2022 sloten veel huiseigenaren een aflossingsvrije hypotheek af. De rente was historisch laag, de maandlasten aantrekkelijk en aflossen voelde niet urgent. Wat daarbij vaak werd onderschat: veel van deze hypotheken voldeden niet aan de fiscale regels om te kwalificeren als eigenwoningschuld. En dat heeft gevolgen die pas zichtbaar worden op pijnlijke momenten.
Sinds 2013 geldt namelijk dat nieuwe hypotheken alleen recht geven op hypotheekrenteaftrek als ze ten minste annuïtair of lineair worden afgelost binnen 30 jaar. Wie daarna toch (deels) aflossingsvrij financierde, deed dat meestal in box 3. De rente is dan niet aftrekbaar. Zolang de relatie goed is en de woning niet wordt verkocht, lijkt dat geen probleem. Maar bij verkoop of een scheiding komt de werkelijkheid hard binnen.
Neem het voorbeeld van Mark en Lisa. Zij kochten in 2020 een woning voor €400.000. Vanwege de lage rente kozen ze voor €250.000 annuïtair (met renteaftrek) en €150.000 aflossingsvrij, zonder fiscaal voordeel. De woning is inmiddels €520.000 waard. Wanneer hun relatie eindigt, wil Lisa Mark uitkopen.
Op het eerste gezicht krijgt Mark een nette overwaarde mee. Maar fiscaal ontstaat nu het echte probleem. Door de verkoop wordt Marks eigenwoningreserve vastgesteld. Die reserve wordt niet alleen bepaald door de feitelijke overwaarde die hij ontvangt, maar ook door het aflossingsvrije box 3-deel dat fiscaal nooit als eigenwoningschuld heeft gegolden. Het gevolg: Marks eigenwoning-reserve is groter dan het bedrag dat hij daadwerkelijk op zijn rekening krijgt.
Wanneer Mark vervolgens een nieuwe woning wil kopen, wordt hij fiscaal beperkt. De eigenwoningreserve moet worden ingebracht in de nieuwe woning, anders vervalt de hypotheekrenteaftrek over dat deel. Maar hij hééft dat geld simpelweg niet volledig beschikbaar. Daardoor kan hij óf minder lenen met renteaftrek, óf hij moet genoegen nemen met hogere netto maandlasten. Een flinke tegenvaller, juist op een moment dat hij opnieuw moet beginnen.
"Mijn advies als hypotheekadviseur: heb je na 2013 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten, laat deze tijdig analyseren."
Dit probleem speelt niet alleen bij uitkoop, maar ook bij verkoop. En belangrijk om te weten: na verkoop of uitkoop is het box 3-deel fiscaal niet meer te “repareren” naar een eigenwoningschuld. De keuze uit het verleden werkt onherroepelijk door.
Mijn advies als hypotheekadviseur: heb je na 2013 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten, laat deze tijdig analyseren. Juist vóór een relatiebreuk of verkoop. Wat ooit logisch voelde bij lage rente, kan later een dure verrassing blijken. In hypotheekzaken geldt: wat je niet ziet, kan je financieel raken.
Heb je vragen? Kom gerust langs bij De Hypotheker.
