Impact hogere hypotheekrente na aflopen rentevaste periode blijkt beperkt

Huizenbezitters die in de afgelopen 10 jaar een hypotheek hebben afgesloten waarvan de rentevaste periode binnenkort afloopt, krijgen te maken met een hogere hypotheekrente. Toch lijkt het effect dat dit op hun maandlasten heeft doorgaans minder groot dan verwacht. De Hypotheker heeft een aantal scenario’s doorgerekend. Uit deze berekeningen blijkt dat de stijging van de gemiddelde netto maandlasten veel lager uitvalt dan de stijging van de bruto maandlasten. Zo is vanwege de hogere hypotheekrente ook sprake van een groter belastingvoordeel wat het verschil kleiner maakt.

Leestijd: 5 min

Laatste update 31/10/2025

Als de rentevaste periode van een hypotheek afloopt en de hypotheekrente op dat moment hoger is dan tijdens de periode waarin de hypotheek werd afgesloten, leidt dit tot hogere maandlasten. Woningbezitters krijgen een aantal maanden voor het aflopen van de rentevaste periode van hun hypotheekverstrekker een rentevoorstel dat is gebaseerd op de huidige marktrente. De hypotheekrente ligt nu veel hoger dan in de periode van 2016 tot 2021, toen de rente op een historisch laag niveau stond. Sinds het laagste punt in 2021 is de gemiddelde 10-jaars hypotheekrente zonder Nationale Hypotheek Garantie met ruim drie procentpunt gestegen, van 1,05 naar 4,07 procent. Woningbezitters die in 2016 kozen voor een rentevaste periode van tien jaar krijgen volgend jaar een nieuw rentevoorstel.

Effecten aflopen rentevaste periode beperkt bij volledig annuïtaire hypotheek

Voor veel huizenbezitters geldt dat zij tijdens de periode van lage rente kozen voor een langere rentevaste periode. In 2021, toen de gemiddelde 10-jaarsrente 1,05 procent bedroeg, sloot ongeveer 76 procent van de huizenkopers een hypotheek met een rentevaste periode van 16 jaar of langer. Dat geldt echter niet voor iedereen. Zo’n 16 procent van de hypotheken is afgesloten met een kortere rentevaste periode tot tien jaar, waarvan bijna 10 procent tussen de 6 t/m 10 jaar. Voor veel van deze woningbezitters loopt deze periode in de komende jaren af. Voor woningbezitters met een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek is de impact het grootst. Zo is een stel met een hypotheek van 450.000 euro, waarvan 250.000 euro annuïtair en 200.000 euro aflossingsvrij met een rente van 2,4 procent voor 10 jaar gemiddeld netto 206 euro per maand extra kwijt bij de huidige gemiddelde hypotheekrente van 4,05 procent. Mocht in dit voorbeeld de hypotheek volledig annuïtair zijn, stijgen de netto maandlasten met 91 euro. Dit geeft aan dat de effecten bij een volledige annuïtaire hypotheek beperkt zijn. De Hypotheker heeft ook twee scenario’s doorgerekend waarbij een hypotheek werd gesloten in 2021 tegen een hypotheekrente van 1,1 procent, op het laagste punt in de markt (zie onderaan voor onze rekenvoorbeelden).

“Gelukkig lijkt de impact van de hogere hypotheekrente over de gehele linie mee te vallen. Toch is het voor huizenbezitters van wie de rentevaste periode afloopt belangrijk zich tijdig voor te bereiden om niet voor verrassingen te komen staan."

Mark de Rijke, commercieel directeur bij De Hypotheker

“De hypotheekrente heeft lange tijd historisch laag gestaan. Dat veel woningbezitters in deze periode kozen voor een langere rentevaste periode, biedt hen nu bescherming tegen de aanzienlijke rentestijging waarvan sindsdien sprake is geweest. Voor Nederlandse woningbezitters die een kortere rentevaste periode hebben gekozen, betekent dit echter wel dat de maandlasten gaan stijgen. De impact van deze stijging is afhankelijk van de hypotheekvorm. Bijvoorbeeld in het geval van een deels aflossingsvrije hypotheek, eventueel vallend in box 3, zal de stijging van de maandlasten hoger uitvallen dan bij een volledig annuïtaire hypotheek”, zegt Mark de Rijke, commercieel directeur van De Hypotheker. “Gelukkig lijkt de impact van de hogere hypotheekrente over de gehele linie mee te vallen. Toch is het voor huizenbezitters van wie de rentevaste periode afloopt belangrijk zich tijdig voor te bereiden om niet voor verrassingen te komen staan. Het is goed om van tevoren de verschillende opties - zoals de hypotheek oversluiten, extra aflossen of kiezen voor een andere hypotheekvorm - goed door te rekenen, zodat je ook in de komende jaren grip houdt op je maandlasten. Ook een eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek na de verkiezingen zal gevolgen hebben voor de toekomstige maandlasten.”

Rekenvoorbeelden

Wij hebben berekend welke effecten het aflopen van de rentevaste periode heeft op de maandlasten op basis van vier scenario’s.

Voorbeeld annuïtaire- en aflossingsvrije hypotheek 2016

Een stel in de leeftijd van 45 en 46 jaar met een inkomen van respectievelijk 70.000 en 60.000 euro heeft in 2016 voor tien jaar een hypotheek afgesloten van 450.000 euro tegen een rente van 2,4 procent. Deze hypotheek is opgebouwd uit twee leningdelen:

- annuïteitenhypotheek van 250.000 euro

- aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro (met oud recht, waardoor sprake is van hypotheekrenteaftrek)

De rente loopt in 2026 af; het koppel wil de rente opnieuw voor tien jaar vastzetten tegen de huidige rente van 4,05 procent. Inmiddels is een deel van de hypotheek afgelost; het betreft het overige deel met een resterende looptijd (twintig jaar). De woningwaarde is in de afgelopen tien jaar flink gestegen, waarbij de WOZ-waarde nu op 650.000 euro ligt.

- De maandlasten in 2025 zijn 1.375 euro bruto en 1.116 euro netto

- De nieuwe maandlasten op basis van de huidige hypotheekrente bedragen 1.805 euro bruto en 1.322 euro netto.

De brutolasten stijgen weliswaar met 430 euro, maar de stijging van de nettolasten valt mee vanwege de hogere hypotheekrenteaftrek. De netto maandlasten zijn per saldo met 206 euro gestegen.

Voorbeeld annuïteitenhypotheek 2016

- De huidige maandlasten zijn 1.755 euro bruto en 1.539 euro netto

- De nieuwe maandlasten op basis van de huidige hypotheekrente bedragen 2.034 euro bruto en 1.630 euro netto.

De brutolasten stijgen in dit voorbeeld met 279 euro, de netto maandlasten stijgen met 91 euro. Dit kleinere verschil ten opzichte van het scenario hierboven is te verklaren doordat het een volledige annuïtaire lening is. Deze lening wordt in dertig jaar afgelost, waardoor het maandelijkse bedrag is opgebouwd uit rente en aflossing. Doordat de hypotheek al tien jaar loopt, is een groter bedrag afgelost en is het effect van de hogere hypotheekrente op de maandlasten veel kleiner.

Voorbeeld annuïtaire- en aflossingsvrije hypotheek 2021

Een stel in de leeftijd van 45 en 46 jaar, met een inkomen van respectievelijk 70.000 euro en 60.000 euro, heeft in 2021 een hypotheek voor tien jaar afgesloten van 450.000 euro tegen een rente van 1,1 procent voor. Hun hypotheek is opgebouwd uit twee leningdelen:

- annuïteitenhypotheek van 250.000 euro

- aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro (met oud recht, waardoor sprake is van hypotheekrenteaftrek)

De rente loopt in 2031 af; het koppel wil de rente voor tien jaar vastzetten tegen de huidige rente van 4,05 procent. De woningwaarde is in de afgelopen tien jaar flink gestegen, waarbij de WOZ-waarde nu op 650.000 euro ligt.

- De maandlasten bedragen in 2025 999 euro bruto en 917 euro netto. Deze maandlasten liggen, ondanks hetzelfde hypotheekbedrag, lager dan in scenario 1 vanwege de lagere hypotheekrente.

- De nieuwe maandlasten, gebaseerd op de huidige hypotheekrente, bedragen 1.744 euro bruto en 1.276 euro netto.

Hier stijgen de bruto maandlasten sterk, met 745 euro; de nettolasten stijgen met 359 euro. Dit is een stijging van 40 procent.

Bij bovengenoemde scenario’s is sprake van een deel aflossingsvrije hypotheek. Als in beide scenario’s sprake is van een annuïtaire hypotheek is het verschil veel kleiner. Dat blijkt uit het volgende scenario:

Voorbeeld annuïteitenhypotheek 2021

Een stel in de leeftijd van 30 en 32 jaar met een jaarinkomen van respectievelijk 60.000 en 50.000 euro heeft in 2021 voor tien jaar een annuïteitenhypotheek van 350.000 euro afgesloten tegen een rente van 1,1 procent.

De rente loopt in 2031 af; het koppel wil de rente opnieuw voor tien jaar vastzetten tegen een rente van 4,05 procent). De WOZ-waarde bedraagt nu 550.000 euro.

- De maandlasten bedragen in 2025 1.142 euro bruto en 1.094 euro netto

- De nieuwe maandlasten op basis van de huidige hypotheekrente bedragen 1.497 euro bruto en 1.210 euro netto.

Hierbij is sprake van een netto verschil van 116 euro. Dit kleinere verschil ten opzichte van de eerdere scenario’s is te verklaren, doordat het een volledige annuïtaire lening is. Deze lening wordt in dertig jaar afgelost, waardoor het maandelijkse bedrag is opgebouwd uit rente en aflossing. Doordat de hypotheek al tien jaar loopt, is een groter bedrag afgelost en is het effect van de hogere hypotheekrente op de maandlasten veel kleiner.