Hoe gaat de huizenmarkt er in 2026 uitzien? Onze adviseurs voorspellen de toekomst

Terugblik op 2025: wat waren volgens jou de belangrijkste ontwikkelingen in de hypotheekwereld?

Barry: Poah... Dat is best lastig hoor, als ik er zo over nadenk. Wat wij toch vaker zagen was dat de starter weer meer kansen kreeg. Met name door de verkoop van beleggingspanden (ook wel uitponden genoemd). Dat effect zal niet al te lang duren, vrees ik.

Debby: In de eerste termijn van 2025 daalde de hypotheekrente licht en daarna stabiliseerde de rente weer later in het jaar. De woningprijzen bleven stijgen, maar minder hard dan vorig jaar. Er is ook veel aandacht geweest voor duurzaamheid.

Ryanne: Weinig echte ontwikkelingen. Het is lastiger geworden om een woning te kopen: alles wordt steeds duurder. De versoepeling voor een alleenstaande is een mooie ontwikkeling, maar ook weegt dat bedrag niet op tegen de woningprijzen. Daarnaast is het soms juist wel soepeler geworden qua taxeren door middel van een desktoptaxatie. Dit kan kosten- en tijdbesparend zijn voor onze klanten. We hebben gelukkig nog wel veel mensen kunnen helpen met het aankopen van een woning, het realiseren van een verbouwing en bij andere vragen. Maar het blijft een onwijs lastige woningmarkt.

Chris: 2025 was in alle opzichten een bewogen jaar. Zo zagen we landelijk een doorzettende trend in een stijgend aantal hypotheekaanvragen via Hypotheken Data Netwerk (HDN). De rentes zijn redelijk stabiel gebleven met een lichte daling overall. Het uitponden heeft ook dit jaar veel starters aan een woning geholpen en ook dat zagen we veel terug bij onze succesvolle starters. Huizenprijzen bleven ook stijgen ondanks een grote golf van verkochte woningen. Dit benadrukt de beweging en de schaarste op de woningmarkt.

Onze adviseurs lijken het in eerste instantie niet helemaal met elkaar eens te zijn als het gaat om de ontwikkelingen. Maar als we goed naar hun antwoorden kijken, zien we toch dat ze dezelfde dingen aankaarten: stabiele hypotheekrentes, meer hypotheekaanvragen en stijgende huizenprijzen. Onze adviseurs zagen ook allemaal dat veel mensen een huis hebben kunnen kopen!

Hoe gaan de gemiddelde huizenprijzen zich in 2026 ontwikkelen?

Ryanne: Ik verwacht dat de huizenprijzen blijven stijgen, misschien in wat lichtere mate, doordat het anders onbetaalbaar wordt.

Chris: Mijn verwachting is dat de huizenprijzen blijven stijgen in 2026. We hebben in 2025 een tekort van 400.000 woningen (wat zelfs zou kunnen oplopen tot een tekort van 600.000 tegen 2050). Hierdoor is er nog geen zicht op een balans in vraag en aanbod, waarmee prijzen dus verder opgedreven zullen worden. De rentes zijn ook stabiel en dalen soms licht. Bijna alle klanten kunnen dan ook meer lenen, wat de prijzen verder omhoogdrijft.

Debby: Ik denk dat de huizenprijzen in 2026 nog iets gaan stijgen, maar niet meer zo hard als de afgelopen jaren.

Barry: Ik denk dat er nog altijd een stijgende trend is. Minder hard dan is geweest maar alles wat schaars is… Er worden nog steeds te weinig woningen gebouwd. Al weet ik niet of dit veel van invloed is of gaat zijn op de prijs. De leencapaciteit is denk ik ook van invloed op de prijsontwikkeling. Hoe meer we kunnen lenen, des te meer we willen betalen voor een woning.

En wat denk je dat de hypotheekrentes gaan doen in 2026?

Chris: Zolang er stabiliteit is in de wereld, zullen de rentes verder gaan dalen in 2026. Ik verwacht dat de gemiddelde rente zakt rond de grens van 3 procent. Nederland blijft een gunstig investeringsklimaat en ook op de kapitaalmarkt zien we al enige tijd stabiliteit, op een kleine turbulentie na begin 2025. Door de handelsoorlogen was er toen wat meer macro-economische onrust in de wereld.

Barry: De algemene verwachting is dat de rente min of meer gelijk blijft. Dat denk ik ook.

Debby: Ik denk dat de rente iets gaat dalen begin 2026, maar niet naar de extreem lage niveaus. Het zou mij niet verbazen als de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 10-jaarsrente tussen de 3 en 3,51 procent zou uitkomen. Daarna stabiliseert dit waarschijnlijk weer tot de rente van 2025.

Ryanne: Ik verwacht dat deze redelijk stabiel blijft of misschien nog een beetje daalt. Maar ik verwacht geen extreem lage rente.

Dit waren de verwachtingen op het moment van schrijven. Sindsdien is er een stijging in de hypotheekrentes aangekondigd door meerdere hypotheekverstrekkers. Hoe dit zich verder gaat ontwikkelen, is nog onduidelijk.

Er waren dit jaar verkiezingen. Welke invloed gaat de politiek hebben op de woningmarkt komend jaar?

Barry: Op het moment van schrijven is de formatie nog niet begonnen. Ik heb werkelijk waar nog geen idee. In verkiezingstijd belooft men van alles. We hebben echter de laatste jaren niet heel veel teruggezien van de gepresenteerde verkiezingsprogramma’s. Misschien kan het nu wel!

Ryanne: Geen idee, dit vind ik erg onvoorspelbaar.

Chris: Er is veel te doen geweest over de hypotheekrenteaftrek. Het onderwerp is al vaker aan bod gekomen in eerdere politieke discussies. Ik verwacht dan ook dat het eens zal gaan sneuvelen, maar wel met een dempend effect, zonder dat elke huizenbezitter (met renteaftrek) daar gelijk zware nadelen van gaat ondervinden. Mijn verwachting is dat zodra er een kabinet is, we rekening moeten houden met een afbouw over 30 jaar. Het huidige IB-stelsel, waarmee de renteaftrek al is gemaximaliseerd, loopt ook af in 2031 dus het zou ergens ook logisch zijn dat een volgende stap zal inhouden dat we gaan afbouwen in 20-30 jaar.

Debby: Het woningtekort blijft een aandachtspunt. Er is een focus op het meer bouwen of creëren van woningen. Ook zullen ze gaan kijken naar de regels om het bouwen en ombouwen van woningen sneller te laten verlopen. Ik denk dat de hypotheekrenteaftrek vooralsnog blijft.

Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. Hoe gaat de situatie er volgend jaar voor hen uitzien?

Ryanne: Ik denk dat de starters het nog steeds lastig krijgen op de markt volgend jaar. Sowieso is het voor alleenstaanden erg lastig om op basis van het inkomen een hypotheek te krijgen. Het aanbod is niet heel groot in de lagere prijsklasse. Gelukkig behoudt onze gemeente wel de starterslening.

Debby: Starters hebben steeds meer mogelijkheden en vaak betalen ze aan netto maandlasten minder dan de huur die ze voorgeschoteld krijgen. Ook zullen steeds meer ouders, indien mogelijk, hun kind helpen door middel van schenkingen, leen-schenkconstructies of familieleningen (ook bekend als een familiehypotheek). De vrijstelling overdrachtsbelasting blijft, de NHG-grens wordt iets hoger en het overbieden wordt steeds iets minder, waardoor ze meer kans krijgen. Door de iets lagere rente is er meer betaalbaarheid en meer mogelijk.

Chris: De starters hebben de nodige kansen in deze markt, ondanks een daling van het aantal beschikbare woningen voor een modaal inkomen. Het uitponden zal weliswaar nog wel even doorgaan, verwacht ik, waardoor er toch gelukkig ook de nodige woningen naar starters zullen gaan en die kansen kunnen benutten. Toch zal de hulp van familie of ouders een vaker voorkomende situatie worden, met een hogere stijging van de huizenprijzen ten opzichte van de inkomensstijging. Hierdoor wordt de onderkant van de markt ook steeds lastiger te betreden op eigen kracht.

Barry: Zoals eerder aangehaald is het voor de starter nu juist, relatief gezien, wat gunstiger om aan een woning te komen. Als de verkoop van beleggingspanden weer wat minder wordt, zal het voor een starter weer lastiger worden. Ik zie daar op korte termijn niet heel veel in veranderen.

Heb je nog algemene verwachtingen voor 2026?

Chris: Ik verwacht dat 2026 weer een mooi jaar wordt, met iets meer of evenveel hypotheekaanvragen als in 2025. Vooral doorstromers roeren zich meer in de markt dan eerdere jaren. Deze verschuiving helpt meer mensen aan een woning. Uiteindelijk is de markt, ondanks grote schaarste, vooral gebouwd op sentiment en zolang dat goed zit, verwacht ik een mooi jaar voor 2026.

Debby: De rente zal stabiel blijven en aan het begin licht dalen, en ik denk dat starters meer kansen krijgen. Doorstromers pakken hun kansen om met hun overwaarde een nieuwe woning te kopen.

Barry: Ik verwacht dat er weinig zal veranderen.

Ryanne: Het wordt allemaal lastiger: veel mensen kiezen er waarschijnlijk voor om te blijven zitten in plaats van te verhuizen en hun huidige woning aan te pakken. Hierdoor blijft het woningaanbod laag, en blijft het lastig om een woning te krijgen. Hierin moeten wij als adviseur scherp zijn en goed adviseren over de mogelijkheden om kansen te vergroten.

Weer zien we dat de verwachtingen iets anders liggen bij de verschillende adviseurs. Toch blijven ze kansen zien en staan ze klaar om iedereen in het nieuwe jaar te helpen met hun vraagstukken.

Is er een bijzonder klantverhaal dat je is bijgebleven van dit jaar?

Chris: Er zijn me dit jaar meerdere situaties bijgebleven van klanten waardoor we zoveel erkenning krijgen in ons vak. Met name de klanten die bij ons komen met een verhaal dat elders de hypotheek niet rond is gekomen, vind ik de mooiste. Daar krijgen wij ook de meeste energie van als het uiteindelijk dan alsnog bij ons wél lukt om dit voor elkaar te krijgen.

Een klant is me in het bijzonder bijgebleven waarin we een ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid voor elkaar hebben gekregen met een minimaal inkomen en een vooralsnog onmogelijke hypotheekconstructie. Uiteindelijk is het na veel maatwerk en dialoog met de bank toch gelukt dit te realiseren en de klant, maar bovenal zijn 4 kinderen, een toekomst te geven met een stabiele basis in hun eigen woning. Daar doen we het tenslotte voor!

Barry: Och dat zijn er zoveel… Drie generaties aan tafel bijvoorbeeld. Of klanten die met de handen in het haar bij je komen omdat ze “gek worden” van hun dochter en kleinkind die gedwongen bij ze inwonen… Lang verhaal kort; ze kopen uiteindelijk gedrieën een heel mooi object waar er plaats is voor twee gezinnen. Dat is mooi om aan bij te dragen.

Debby: Ik heb afgelopen jaar een klant geholpen die met tranen in haar ogen tegen ons zei dat ze eindelijk meer bestedingsruimte heeft en waar wij als team echt iets voor hebben kunnen betekenen. De chocolade die we hebben gekregen smaakte heerlijk en dan beseffen we ons dat dit is waarom wij dit werk doen.

Ryanne: Geen specifieke klant, maar ik ben erg blij dat wij een hoop kopers blij hebben kunnen maken met het kopen van de (eerste) woning. Ook regelmatig door Bieden met Zekerheid in te schakelen is het voor onze klanten gelukt. Maar we hebben ook een hoop klanten blij gemaakt met het mogelijk maken van verbouwen van de eigen woning.

Welke tips zou jij meegeven aan iedereen die op zoek is naar een woning in 2026?

Debby: Ga eens langs bij de specialisten van De Hypotheker, dan weet je precies wat je mogelijkheden zijn en kan je samen met jouw adviseur de puntjes op de i zetten als je een bod gaat doen. Dan ga je 'goed beslagen ten ijs'.

Barry: Heb geduld! Bereid je voor! Niet alleen, maar vooral op financieel vlak. Er is meer mogelijk dan je denkt!

Ryanne: Actief zoeken, via Funda, maar ook zeker via social media. Daarnaast gebruikmaken van ons product Bieden met Zekerheid in combinatie met aankoopbegeleiding om de kans te vergroten dat het bod geaccepteerd wordt.

Chris: Mindset is everything, zoals met alles in het leven. Klinkt filosofisch, maar ik zie daarin echt het verschil met het bemachtigen van een woning binnen 2-3 maanden tegenover klanten die lang blijven zoeken en waar het niet lukt. De belangrijkste factoren zijn: wees goed voorbereid en weet wat je maximale mogelijkheden zijn. Vaak liggen die in de praktijk nog hoger dan veel mensen vooraf denken. In de huidige overspannen markt met overbieden en mensen die bieden zonder voorbehoud is het essentieel om zeker te weten hoe je als potentiële koper de markt het beste kan betreden.

Als je een wens mocht doen voor de woningmarkt in 2026, wat zou die zijn?

Barry: Ik gun iedereen een eerlijke kans op een veilige plek. In één klap alle problemen oplossen is een utopie. Wat minder stroperige regelgeving rondom de woningbouw zou fijn zijn.

Chris: De ultieme wens is natuurlijk dat we onze te strenge wet- en regelgeving in Nederland eens gaan versoepelen waardoor er weer gebouwd kan worden en we dus ook indirect groei kunnen realiseren in de hypothekenmarkt.

Ryanne: Dat het voor de starters makkelijker wordt om een woning aan te schaffen en voor doorstromers (de oudere generatie) aantrekkelijker wordt om te verhuizen.

Debby: Meer betaalbare woningen, maar dat is denk ik een wens van alle Nederlanders. Ik zou het ook fijn vinden als er meer ouderen kunnen doorstromen naar geschikte woningen.