Zo ontwikkelde de positie van Jan Modaal zich in 5 jaar
Ieder jaar neemt De Hypotheker de positie van modale een- en tweeverdieners op de huizenmarkt onder de loep. Als we kijken hoe de kansen van ‘Jan Modaal’ zich sinds 2021 hebben ontwikkeld, zien we dat vooral de eenverdiener het sindsdien moeilijk heeft. Ook zorgen fluctuaties in de hypotheekrente voor gunstige en minder gunstige periodes voor mensen met een modaal salaris.
Het Jan Modaal-onderzoek van De Hypotheker
Voor haar onderzoek naar de positie van huizenkopers met een modaal inkomen, kijkt De Hypotheker ieder jaar naar de maximale leencapaciteit van zowel een- als tweeverdieners. Hierbij gaan we altijd tijd van een tienjaarsrente met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en energielabel A. De berekening is op basis van het door het CPB vastgestelde modale inkomen van dat jaar. Voor tweeverdieners houden we rekening met een parttimefactor op het tweede salaris.
We bekijken op basis van deze berekening welk percentage van het te koop staande huizenaanbod binnen bereik ligt voor beide groepen. Hierbij houden we geen rekening met de inbreng van eigen vermogen uit spaargeld, overwaarde of een schenking. De beschikbare woningen zouden dus volledig met een hypotheek gefinancierd moeten worden.
Modaal salaris in vijf jaar tijd fors gegroeid
In 2026 bedraagt het bruto modale inkomen ongeveer € 48.000, inclusief vakantiegeld. Door inflatiecorrecties, in het bijzonder door de inval van Rusland in Oekraïne, is dit bedrag sinds 2021 flink gegroeid. Vijf jaar geleden bedroeg het modale jaarinkomen nog ongeveer € 36.500. Het modale gezamenlijke inkomen van tweeverdieners bedroeg in 2021 nog € 62.000. Dit is sindsdien stapsgewijs gegroeid tot € 87.000.
Ontwikkeling hypotheekrente remde maximale leencapaciteit
Vijf jaar geleden stond de hypotheekrente op een historisch laag peil. Voor een hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar met NHG betaalden huizenkopers destijds 1,02 procent rente. In het jaar daarop was deze rente gestegen tot bijna 4 procent, een stand waar hij sindsdien bij in de buurt is gebleven.
De stevige stijging van de hypotheekrente had effect op het maximale hypotheekbedrag dat kopers konden lenen. Ondanks de gestegen lonen daalde de maximale leencapaciteit van tweeverdieners in 2022 van € 344.000 tot € 304.000. Voor eenverdieners daalde hun maximale hypotheek met € 17.000 naar € 171.000.
In de jaren die volgden steeg de leencapaciteit van zowel een- als tweeverdieners. Met name door de verder stijgende lonen en een relatief stabiele hypotheekrente. Modale een- en tweeverdieners kunnen nu respectievelijk € 206.000 en € 394.000 lenen.
Gemiddelde verkoopprijs steeg met ruim 40 procent
Ook de steeds verder stijgende huizenprijzen hadden hun effect op de mogelijkheden van modale kopers. Waar een eengezinswoning in 2021 nog voor ongeveer € 400.000 werd verkocht, gaat een vergelijkbare woning tegenwoordig weg voor meer dan € 550.000. Voor veel kopers werd het, ondanks gestegen lonen en leencapaciteit, daarmee steeds lastiger om een woning volledig met een hypotheek te financieren.
Vooral aanbod eenverdiener al vijf jaar zeer krap
Om in kaart te brengen hoe de kansen van de modale een- en tweeverdieners eruit zien, kijkt De Hypotheker welk percentage van het beschikbare woningaanbod financierbaar is. In vijf jaar tijd liet dat beeld voor de tweeverdieners verschillende gezichten zien. Hun kansen groeiden, na een dip in 2022, van ongeveer 20 procent tot 36 procent in 2025. Door recente rentestijgingen is momenteel nog 27 procent van het koopaanbod voor deze groep te financieren.
Voor de eenverdiener is het beeld al vijf jaar minder rooskleurig. In 2021 had een alleenstaande met een modaal salaris nog keuze uit ongeveer 3 procent van het woningaanbod. Ook voor deze groep kopers daalde het aanbod een jaar later fors tot nog slechts 1 procent. Ondanks dat hun keuze in 2025 was toegenomen tot 2 procent, blijft het voor eenverdieners onverminderd lastig om zonder eigen middelen of hulp een woning te bemachtigen.
Aanbod eenverdieners kromp vooral in het Noorden
Waar modale eenverdieners in 2021 nog relatief veel keuze hadden in Drenthe, Groningen en Friesland is dat beeld vijf jaar later flink veranderd. Vooral in de noordelijke provincies lieten de huizenprijzen de afgelopen jaren een stevige stijging zien ten opzichte van eerdere jaren. Dit had zijn effect op de mogelijkheden van modale kopers. In Groningen kon een modale koper in 2021 nog kiezen uit 16,7 procent van het totale woningaanbod, tegenover 3,6 procent in 2026. Daarmee is de provincie voorbijgestreefd door Limburg als de provincie met het grootste passende aanbod. In Friesland daalde het beschikbare aanbod in vijf jaar van ruim 11 procent naar 2,3 procent.
