De munt die blijft rinkelen: wonen met de twintigste penning
Eeuwen geleden was er de penning: een symbolische munt zonder vaste geldwaarde, gebruikt bij rituelen, beloningen en afspraken. De naam leeft voort in woorden als penny, maar ook in een heel eigentijdse hypotheekrealiteit: de 20e penning. Een historisch begrip dat voor sommige huiseigenaren vandaag de dag nog steeds financiële gevolgen heeft.
In Emmer-Compascuum rust op bijna 300 percelen een bijzondere, eeuwigdurende erfpachtconstructie: de twintigste penning. Dat betekent dat bij verkoop van de woning 5% van de verkoopprijs moet worden afgedragen aan de grondeigenaar. Geen winst, geen meerwaarde — gewoon over de hele koopsom. En dat maakt deze constructie allesbehalve symbolisch.
Als hypotheekadviseur krijg ik dan ook vaak de vraag: “Kan ik dit wel financieren?” Die twijfel is begrijpelijk. Zeker omdat deze erfpachtvoorwaarden zijn voorzien van een oranje notariële opinie. Dat klinkt spannend, maar oranje betekent niet fout. Het betekent: opletten. Er zijn bepalingen die afwijken van de standaard en die economisch nadelig kunnen uitpakken, zoals juist die twintigste penning.
Voor banken is zo’n oranje opinie verplichte kost om extra kritisch te zijn. Zij kijken niet alleen naar inkomen en loan-to-value, maar vooral naar waardevastheid en verkoopbaarheid. En daar wringt het. Een toekomstige koper weet dat bij doorverkoop opnieuw 5% moet worden afgedragen. Dat drukt de aantrekkelijkheid van de woning en verhoogt het risico voor de geldverstrekker.
"Een toekomstige koper weet dat bij doorverkoop opnieuw 5% moet worden afgedragen. Dat drukt de aantrekkelijkheid van de woning en verhoogt het risico voor de geldverstrekker."
Toch is het verhaal niet zwart-wit. Financiering is in veel gevallen mogelijk, soms zelfs met Nationale Hypotheek Garantie. Maar dan moeten alle puzzelstukken kloppen: duidelijke erfpachtvoorwaarden, acceptatie door de geldverstrekker en een realistische waardering van het risico.
Recent is de eigenaresse van deze erfpachtconstructie overleden. Wie de rechten van de twintigste penning erft en wat dat betekent voor de bewoners, is nog onduidelijk. Misschien komt er een einde aan deze eeuwenoude afspraak. Tot die tijd blijft de penning zachtjes meeklinken bij elke verkoop.
Mijn advies? Laat je niet afschrikken door het woord oranje, maar wees ook niet naïef. Deze erfpacht is geen showstopper, wel een aandachtspunt. En precies daar bewijst goed hypotheekadvies zijn waarde: tussen historie en hypotheek, tussen munt en maatwerk.
