Ontbindende voorwaarden koopovereenkomst

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst voor een woning. Op grond van deze ontbindingsclausule kan de overeenkomst kosteloos ontbonden worden.

Er zijn onvoorziene situaties denkbaar waarin het beter is om af te zien van de koop van een huis. Bijvoorbeeld omdat je de financiering niet rond krijgt, of omdat het huis flinke gebreken blijkt te hebben. Je hebt als koper na ondertekening van de koopovereenkomst drie dagen bedenktijd, maar dat is niet genoeg om er bijvoorbeeld achter te komen of je de financiering rond zal krijgen. En zo zijn er nog meer onvoorziene situaties te bedenken waarin het beter is het koopcontract te ontbinden.

Voor de koop van een woning is het verplicht dat een schriftelijke overeenkomst wordt opgemaakt. In principe maken de koper en verkoper zelf uit wat in deze overeenkomst wordt opgenomen. Vaak wordt gebruik gemaakt van een standaard overeenkomst. Meestal staan de ontbindende voorwaarden in de koopakte.

Welke ontbindende voorwaarden zijn er?

De meest voorkomende leggen we hieronder verder aan je uit.

• Voorbehoud van financiering

Een financieringsclausule geeft je als koper het recht de koop te ontbinden als je met het oog op betaling van de koopprijs geen hypotheek kan verkrijgen. Dit kan niet zomaar, je krijgt als koper een zogenaamde inspanningsverplichting: je moet inspanning verrichten om een financiering te verkrijgen. Je zou ten minste drie afwijzingsbrieven van gerenommeerde geldverstrekkers moeten hebben. De verkoper kan als je voldoet aan de ontbindende voorwaarden van financiering geen schadevergoeding eisen.

Termijn voorbehoud financiering

Vaak wordt er bij het voorbehoud van financiering een termijn afgesproken tussen de zes tot acht weken. In deze periode krijgt de koper de tijd om zekerheid te krijgen over de hypotheek. In overleg met de verkoper kan deze periode verlengd worden wanneer dit nodig is, maar de verkoper is niet verplicht om hiermee akkoord te gaan.

• Voorbehoud bouwkundige keuring

Zeker bij een oudere woning is het zeer aan te raden om een voorbehoud bouwkundige keuring te laten opnemen als ontbindende voorwaarde. Je laat de woning dan inspecteren op (verborgen) verbreken. Vooraf bepaal je op basis van welke bevindingen je af kunt zien van de koop, bijvoorbeeld bij een slechte fundering. Je kunt ook afspreken dat als blijkt dat er voor meer dan een bepaald bedrag (bijvoorbeeld € 10.000) aan maatregelen genomen moet worden, je van de koop afziet.

• Voorbehoud van verkoop eigen woning

Wil je een huis kopen, maar heb je je eigen woning nog niet verkocht? Dan is het verstandig om een voorbehoud van verkoop eigen woning te laten opnemen in het koopcontract. Mocht het dan niet lukken om je woning voor een bepaalde datum te verkopen, dan kun je nog onder de koop van de nieuwe woning uit. Houd er wel rekening mee dat de verkopende partij niet altijd akkoord gaat met zo'n voorwaarde, omdat het voor hen ook een risico met zich mee brengt.

• Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als je van plan bent een hypotheek af te sluiten met Nationale Hypotheek Garantie, dan kun je als ontbindende voorwaarde laten opnemen dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten: onder voorbehoud van NHG dus. Om in aanmerking te komen voor een NHG-hypotheek mag de maximale koopsom niet hoger zijn dan € 435.000 (in 2024). 

• Voorbehoud van woonvergunning

In sommige gemeenten is het noodzakelijk dat je als koper in het bezit bent van een woonvergunning. Het opnemen van deze voorwaarde zorgt ervoor dat als na ondertekening van het voorlopige koopcontract blijkt dat je als koper geen woonvergunning krijgt, het koopcontract wordt ontbonden.

Koopovereenkomst ontbinden 

Ontbindende voorwaarden zijn belangrijk omdat ze je voor grote financiële problemen kunnen behoeden. Maar ze zijn er niet om je als koper een gemakkelijke uitweg te geven. Een handtekening onder een koopovereenkomst weegt zwaar; de koop is zo goed als definitief. Er moet echt een goede reden zijn voor je de koopovereenkomst kunt ontbinden.

Bovendien is het niet zo dat de overeenkomst spontaan niet meer geldig is wanneer één van de ontbindende voorwaarden van kracht is. De koper moet zelf binnen een bepaalde termijn actie ondernemen en een beroep doen op de ontbindende voorwaarden (meestal schriftelijk; hoe dat moet, wordt vaak ook in die voorwaarde zelf omschreven).

Hoe vaak komt financiering niet rond?

Het niet rondkrijgen van de financiering is dus één van de ontbindende voorwaarden om onder de verplichting van een huis kopen uit te komen. Maar hoe vaak komt het nu voor dat een financiering uiteindelijk niet rond komt? Precieze cijfers zijn hiervan helaas niet bekend. Wel is het zo dat er in de huidige krappe woningmarkt steeds vaker een overeenkomst wordt getekend waarbij geen voorbehoud van financiering wordt opgenomen (om op die manier meer kans te maken op het verkrijgen van de woning). Denk daar zelf altijd heel goed over na, want mocht je de financiering uiteindelijk toch niet rond kunnen krijgen, moet je een boete van 10 procent van de koopsom aan de verkopende partij betalen.

Hoe lang duren ontbindende voorwaarden?

Hoe lang ontbindende voorwaarden precies duren, is afhankelijk van wat er is afgesproken in de koopovereenkomst. Vaak wordt er bij de ontbindende voorwaarde 'voorbehoud van financiering' een termijn afgesproken van tussen de zes tot acht weken. In deze periode krijgt de koper de tijd om zekerheid te krijgen over de hypotheek. In overleg met de verkoper is een verlenging van de ontbindende voorwaarden mogelijk wanneer dit nodig is. De verkoper is echter niet verplicht om hiermee akkoord te gaan.

Voor de bouwkundige keuring kan je een aparte einddatum afspreken, maar ook dit is vaak wel binnen 6 tot 8 weken te regelen. Moet je eerst nog je eigen huis verkopen en heb je dat als ontbindende voorwaarde opgenomen, dan spreek je vaak een langere periode af. Hoe lang de periode van uitstel van de ontbindende voorwaarden precies is, onderhandel je uit met de verkopende partij.

Wat gebeurt er als ontbindende voorwaarden verlopen?

Heb je meer tijd nodig om bepaalde zaken geregeld te krijgen en loopt de datum van één of meerdere ontbindende voorwaarden bijna af? Houd er dan rekening mee dat als de afgesproken termijn verstreken is, je op grond van die ontbindende voorwaarde niet meer van de koop af kunt zonder een boete te moeten betalen.

Het is wel vaak mogelijk om de termijn van ontbindende voorwaarden te verlengen, bijvoorbeeld als het verkrijgen van de hypotheek toch langer duurt dan je had verwacht. Doe dit dan uiteraard wel vóór het verstrijken van de afgesproken datum en in samenspraak met de verkopende partij.