Ontbindende voorwaarden hypotheek

Als je een huis gaat kopen en samen met de verkopende partij een koopcontract opstelt, is het verstandig om hierin ook ontbindende voorwaarden op te nemen. Wij zetten de meest belangrijke ontbindende voorwaarden voor je op een rijtje.

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst voor een woning. Op grond van deze voorwaarden kan de overeenkomst kosteloos ontbonden worden. 

Er zijn onvoorziene situaties denkbaar waarin het beter is om af te zien van de koop van een huis. Bijvoorbeeld omdat je de financiering niet rond krijgt, of omdat het huis flinke gebleken blijkt te hebben. Je hebt als koper na ondertekening van de koopovereenkomst drie dagen bedenktijd, maar dat is niet genoeg om er bijvoorbeeld achter te komen of je de financiering rond zal krijgen. En zo zijn er nog meer onvoorziene situaties te bedenken waarin het beter is het koopcontract te ontbinden. 

Voor de koop van een woning is het verplicht dat een schriftelijke overeenkomst wordt opgemaakt. In principe maken de koper en verkoper zelf uit wat in deze overeenkomst wordt opgenomen. Vaak wordt gebruikt gemaakt van een standaard overeenkomst. Meestal bevat de koopovereenkomst de ontbindende voorwaarden. De meest voorkomende zetten we voor je op een rijtje.

  • Voorbehoud van financiering

Een financieringsclausule geeft je als koper het recht de koop te ontbinden als je met het oog op betaling van de koopprijs geen hypotheek kan verkrijgen. Dit kan niet zomaar, je krijgt als koper een zogenaamde inspanningsverplichting: je moet inspanning verrichten om een financiering te verkrijgen. Je zou ten minste drie afwijzingsbrieven van gerenommeerde geldverstrekkers moeten hebben. De verkoper kan bij ontbinding vanwege het niet verkrijgen van de financiering geen schadevergoeding eisen.

Vaak wordt er bij het voorbehoud van financiering een termijn afgesproken tussen de zes tot acht weken. In deze periode krijgt de koper de tijd om zekerheid te krijgen over de hypotheek. In overleg met de verkoper kan deze periode verlengd worden wanneer dit nodig is, maar de verkoper is niet verplicht om hiermee akkoord te gaan.

  • Voorbehoud bouwkundige keuring

Zeker bij een oudere woning is het zeer aan te raden om een voorbehoud bouwkundige keuring te laten opnemen als ontbindende voorwaarde. Je laat de woning dan inspecteren op (verborgen) verbreken. Van te voren bepaal je op basis van welke bevindingen je af kunt zien van de koop, bijvoorbeeld bij een slechte fundering. Je kunt ook afspreken dat als blijkt dat er voor meer dan een bepaald bedrag (bijvoorbeeld € 10.000) aan maatregelen genomen moet worden, je van de koop afziet.

  • Voorbehoud van verkoop eigen woning

Wil je een huis kopen, maar heb je je eigen woning nog niet verkocht? Dan is het verstandig om een voorbehoud van verkoop eigen woning te laten opnemen in het koopcontract. Mocht het dan niet lukken om je woning voor een bepaalde datum te verkopen, dan kun je nog onder de koop van de nieuwe woning uit. 

Houd er wel rekening mee dat de verkopende partij niet altijd akkoord gaat met zo'n voorwaarde, omdat het voor hen ook een risico met zich mee brengt.

  • Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als je van plan bent een hypotheek af te sluiten met Nationale Hypotheek Garantie, dan kun je als ontbindende voorwaarde laten opnemen dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten. Om in aanmerking te komen voor een NHG-hypotheek mag de maximale koopsom niet hoger zijn dan € 325.000 (in 2021). 

  • Voorbehoud van woonvergunning

In sommige gemeenten is het noodzakelijk dat je als koper in het bezit bent van een woonvergunning. Het opnemen van deze voorwaarde zorgt ervoor dat als na ondertekening van het voorlopige koopcontract blijkt dat je als koper geen woonvergunning krijgt, het koopcontract wordt ontbonden.


Koopovereenkomst ontbinden 

Ontbindende voorwaarden zijn belangrijk omdat ze je voor grote financiële problemen kunnen behoeden. Maar ze zijn er niet om je als koper een gemakkelijke uitweg te geven. Een handtekening onder een koopovereenkomst weegt zwaar; de koop is zo goed als definitief. Er moet echt een goede reden zijn voor je de koopovereenkomst kunt ontbinden.

Bovendien is het niet zo dat de overeenkomst spontaan niet meer geldig is wanneer één van de ontbindende voorwaarden van kracht is. De koper moet zelf binnen een bepaalde termijn actie ondernemen en een beroep doen op de ontbindende voorwaarden (meestal schriftelijk; hoe dat moet, wordt vaak ook in die voorwaarde zelf omschreven).