Fundering: wat betekent dit voor je hypotheek?
De fundering vormt de basis van een woning en zorgt ervoor dat het huis stevig blijft staan. Maar wat als de fundering beschadigd is of een verhoogd risico op problemen heeft? Dit kan gevolgen hebben voor de waarde van je woning en het afsluiten van een hypotheek. Daarom wordt bij een taxatie ook gekeken naar het funderingsrisico. We leggen uit waar je op moet letten.
Wat is een fundering?
De fundering is het onderste deel van een woning dat het gewicht van het gebouw draagt en verdeelt over de ondergrond. Er bestaan verschillende soorten funderingen, zoals funderingen op houten of betonnen palen en funderingen op staal. Bij die laatste rust de woning direct op een draagkrachtige bodemlaag.
Vooral bij oudere woningen kunnen funderingsproblemen ontstaan. Bijvoorbeeld door bodemdaling, veranderingen in de grondwaterstand of aantasting van houten funderingspalen. Dit kan leiden tot scheuren in muren, verzakkingen en in ernstige gevallen kostbaar funderingsherstel.
Wat betekent de fundering voor je hypotheek?
De staat van de fundering speelt een rol bij het bepalen van de waarde van een woning en het beoordelen van een hypotheekaanvraag. Wanneer er sprake is van een verhoogd funderingsrisico, kan een hypotheekverstrekker aanvullend onderzoek verlangen.
Blijkt dat de fundering in slechte staat is? Dan kan dit gevolgen hebben voor de maximale hypotheek die je krijgt. Een geldverstrekker kijkt bijvoorbeeld naar de verwachte herstelkosten en of je deze kosten nu of in de toekomst kunt betalen. In sommige gevallen wordt het daardoor lastiger om de hypotheek rond te krijgen.
Een verhoogd funderingsrisico betekent overigens niet automatisch dat je geen hypotheek kunt afsluiten. Dit hangt af van de situatie van de woning, de uitkomsten van eventueel onderzoek en de voorwaarden van de geldverstrekker.
Hoe wordt het funderingsrisico bepaald?
Sinds 1 april 2026 bevat het vernieuwde taxatierapport uitgebreidere informatie over het funderingsrisico van een woning. Hiervoor worden onder andere gegevens gebruikt van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).
Het funderingsrisico wordt ingedeeld in vijf risicoklassen, van A tot en met E. Klasse A staat voor het laagste risico en klasse E voor het hoogste risico. Bij risicoklasse D of E is in beginsel aanvullend funderingsonderzoek nodig. Dit onderzoek geeft meer duidelijkheid over de staat van de fundering en eventuele herstelkosten.
Let op: een hoge risicoklasse betekent niet automatisch dat de fundering daadwerkelijk beschadigd is. De risicoklasse is een inschatting. Aanvullend onderzoek geeft meer zekerheid over de werkelijke staat van de fundering.
Wat verandert er in 2027 voor hypotheken met NHG?
Vanaf 1 januari 2027 wil Nationale Hypotheek Garantie (NHG) nieuwe regels invoeren voor het beoordelen van funderingsrisico's bij hypotheekaanvragen.
Bij woningen met een verhoogd funderingsrisico (klasse D of E) wordt volgens het aangekondigde toetskader een verkennend funderingsonderzoek verplicht. Blijkt daaruit dat het risico hoog is, dan moet de geldverstrekker bij het bepalen van de maximale hypotheek rekening houden met de verwachte herstelkosten.
Dit betekent dat je bij een woning met een hoog funderingsrisico mogelijk minder kunt lenen dan bij een vergelijkbare woning zonder funderingsproblemen. De regels zijn bedoeld om te voorkomen dat huiseigenaren later voor hoge herstelkosten komen te staan die zij niet kunnen betalen.
Wat kost funderingsherstel?
De kosten voor funderingsherstel verschillen sterk per woning. Ze zijn onder andere afhankelijk van het type fundering, de ernst van de schade en de werkzaamheden die nodig zijn.
Bij ingrijpend funderingsherstel kunnen de kosten oplopen tot tienduizenden euro's. Voor een volledige vervanging van de fundering wordt regelmatig rekening gehouden met bedragen tussen € 50.000 en € 100.000. In complexe situaties kunnen de kosten hoger uitvallen.
Kun je funderingsherstel financieren met je hypotheek?
Heb je een woning met funderingsproblemen? Dan zijn er verschillende mogelijkheden om het herstel te financieren. Zo is het soms mogelijk om je bestaande hypotheek te verhogen of de overwaarde van je woning te gebruiken. Of dit mogelijk is, hangt onder andere af van je inkomen, de waarde van je woning en de voorwaarden van je hypotheekverstrekker.
Daarnaast bestaat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Dit fonds biedt onder bepaalde voorwaarden financieringsmogelijkheden voor woningeigenaren die funderingsherstel niet via een reguliere hypotheek kunnen financieren. De beschikbaarheid is onder andere afhankelijk van de gemeente waarin je woont.
Waar moet je op letten als je een huis koopt?
Ben je van plan een woning te kopen? Dan is het verstandig om al vóór het uitbrengen van een bod naar het funderingsrisico te kijken. Zeker bij oudere woningen of woningen in gebieden met een verhoogd risico op bodemdaling.
Vraag de verkoper naar eventuele funderingsproblemen en beschikbare onderzoeksrapporten. Ook kun je informatie opvragen bij het KCAF.
Bij twijfel is aanvullend funderingsonderzoek verstandig. Je kunt daarnaast overwegen om een specifiek funderingsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst. Zo maak je vooraf afspraken over de gevolgen wanneer uit onderzoek blijkt dat de fundering niet in goede staat is.
