Eigenwoningforfait

Eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling bij het inkomen in verband met het hebben van een koopwoning. Het komt erop neer dat huiseigenaren betalen voor het woongenot. Dit woongenot wordt gezien als inkomen in natura. De hoogte van het bedrag wordt bepaald aan de hand van de waarde van het huis. Referentie daarvoor is de WOZ-waarde.

Het eigenwoningforfait is het bedrag dat je in de aangifte inkomstenbelasting in box 1 bij je inkomen optelt, als je eigenaar bent van een woning die je hoofdverblijf is. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Via de volgende tabel kun je het eigenwoningforfait voor jouw woning berekenen.

WOZ-waarde vanaf:

Tot: Eigenwoningforfait 2019
- € 12.500 0%
€ 12.500 € 25.000 0,25%
€ 25.000 € 50.000 0,35%
€ 50.000 € 75.000 0,50%
€ 75.000 € 1.080.000 0,65%
€ 1.080.000 - € 7.020 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.080.000

Voorbeeldberekening eigenwoningforfait
De WOZ-waarde van je woning is vastgesteld op 200.000 euro. Het eigenwoningforfait van jouw woning bedraagt dan 0,65% van 200.000 euro = 1.300 euro.

Voorbeeldberekening inkomstenbelasting
Je hebt samen met je partner een eigen woning. Je hebt een hypotheek van 210.000 euro en hiervoor betalen jullie 2% rente per jaar. De rente die jullie dit jaar hebben betaald is 4.200 euro. 

De WOZ-waarde van de woning is door de gemeente vastgesteld op 200.000 euro. Je hebt een jaarsalaris van 40.000 euro en je partner van 20.000 euro.

Eigenwoningforfait is 0,65% van 200.000 euro = 1.300 euro.

De inkomsten uit eigen woning zijn hierdoor -€ 2.900 (het eigenwoningforfait van € 1.300 min de rente van € 4.200). 

Aangezien je met jouw inkomen in een hogere belastingschaal valt dan je partner, is het in deze situatie het meest interessant om de inkomsten eigen woning in aftrek te brengen op jouw inkomen. Je kunt de aftrekbare kosten op basis van het fiscaal partnerschap namelijk overhevelen aan je fiscale partner. In dit geval loont het om het saldo renteaftrek minus het eigenwoningforfait aan de meest verdienende partner toe te delen.

Het inkomen uit werk en woning, exclusief inkomen uit eigen woning is dan € 37.100 (je inkomen van € 40.000 en je inkomsten uit eigen woning van -€ 2.900)

Over het bedrag van 37.100 euro uit inkomsten werk en woning ben je belasting verschuldigd uit box 1.  

Om het belastingvoordeel te kunnen uitrekenen moet je het verschil berekenen tussen de inkomstenbelasting en premieheffing zonder inkomsten eigen woning en met inkomsten eigen woning. 

Exclusief inkomsten eigen woning:

Belasting te betalen in box 1 over je inkomen van  € 40.000  
1e schijf: 36,65% x 20.384 € 7.470

2e schijf: 38,10% x (34.300 – 20.385) =

€ 5.302 

3e schijf: 38,10% x (40.000 – 34.301) =

€ 2.172 +
Totaal verschuldigd in box 1:  € 14.899

 

Inclusief inkomsten eigen woning:

Belasting te betalen in box 1 over je inkomen van  € 37.100   
1e schijf: 36,65% x  20.384 =         € 7.470

2e schijf: 38,10% x (34.300 – 20.385) =

€ 5.302

3e schijf: 38,10% x (37.100 - 34.301) =

€ 1.066 +
Totaal verschuldigd in box 1:  € 13.838

 

Het belastingvoordeel bedraagt dus: 14.899 – 13.838 = 1.061 euro.

De netto rentelasten zijn de bruto rentelasten (€ 4.200) verminderd met het belastingvoordeel (€ 1.061) = € 3.139. 

Dat is per maand aan netto rentelasten:  3.139 / 12 =  261,59 euro.