Bouwrente bij nieuwbouw 2024

Wat is bouwrente?

Als je een nieuwbouwhuis koopt en een hypotheek afsluit, betaal je hypotheekrente. Maar in sommige gevallen moet je ook bouwrente betalen. Je betaalt bouwrente bij de bouw van een nieuwbouwwoning aan de bouwer (dat is in de meeste gevallen de aannemer) van de woning. De rente kan bestaan uit een financieringsvergoeding en een uitstelrente. 

Financieringsvergoeding

De financieringsvergoeding is de rente die je betaalt over de periode vóór het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst, als de bouwer al kosten heeft gemaakt voor de grond en de bouw. Deze kosten plus de rente over dat bedrag maken samen de financieringsvergoeding. Deze kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar maar vormen een onderdeel van de koopprijs.

Uitstelrente

Uitstelrente betaal je over de periode tussen het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst en het moment dat je daadwerkelijk eigenaar wordt van de woning. Deze rentekosten zijn wél fiscaal aftrekbaar.

Bouwrente is dus de rente die betrekking heeft op de periode vóór het ondertekenen van de koopakte. Deze rente is vaak opgenomen in de koop-/aannemingsovereenkomst en maakt onderdeel uit van de koopsom.

Hoogte bouwrente

De hoogte van de bouwrente (het bouwrente percentage) wordt bepaald door de aannemer. Het is geen vaststaand percentage, je kunt dus over de bouwrente onderhandelen. 

Vormen bouwrente: is bouwrente aftrekbaar?

Bouwrente komt in verschillende vormen voor en wordt fiscaal op verschillende manieren behandeld. Of de bouwrente aftrekbaar is, is geheel afhankelijk van over welke bouwrente het precies gaat. Aan de hand van een voorbeeld lichten we het begrip "bouwrente" en de verschillende vormen verder toe.

Voorbeeld

Stel je koopt een nieuwbouwwoning op 1 januari. Het is een woning in een project waarvan de bouw al op 1 november voorafgaand is gestart. De hypotheekakte wordt op 1 maart getekend en de oplevering van de woning is naar verwachting op 1 december.
In de koopsom van de woning is een bedrag aan rente opgenomen van 1 november tot 1 januari. Die rente ben je verschuldigd aan de aannemer. De aannemer is namelijk al op 1 november begonnen met bouwen en heeft de grond van de gemeente moeten kopen. Deze rente heet "bouwrente" en is niet fiscaal aftrekbaar. Wél kun je deze rente meefinancieren in je hypotheek. De rente die je over die (extra) lening betaalt, is dan wel aftrekbaar.

Van 1 januari tot 1 maart betaal je ook rente aan de aannemer. Hij bouwt tenslotte door en moet de bouwmaterialen voorschieten. Zolang deze rekeningen niet zijn betaald, ben je rente verschuldigd. Meestal wordt dit ook "bouwrente" genoemd. Deze bouwrente is wél fiscaal aftrekbaar. Wil je deze bouwrente meefinancieren in je hypotheek dan zal de rente over de financiering echter niet aftrekbaar zijn.

Na het passeren van de hypotheekakte op 1 maart, kun je nota’s van de aannemer gaan betalen. Je betaalt dan geen rente meer aan de aannemer, maar aan de hypotheekverstrekker. Je bent deze rente verschuldigd over het al opgenomen hypotheekbedrag. Voor deze rente gebruikt men de term "rente tijdens de bouw". Rente tijdens de bouw is fiscaal aftrekbaar. Deze term wordt vaak verward met de term "bouwrente" maar dat is dus echt iets anders.

Bouwrente meefinancieren (bouwrentedepot)

Om te voorkomen dat je dubbele woonlasten hebt, van je huidige huis en van de nieuwbouwwoning, kun je een bedrag meefinancieren in de hypotheek. Dit wordt het "bouwrentedepot" genoemd. Uit dit bedrag wordt de rente tijdens de bouw voldaan. Alleen het verschil tussen de door jou betaalde en ontvangen rente over dit deel van je hypotheek is fiscaal aftrekbaar. 

Renteverlies tijdens de bouw

Vanuit een bouwdepot worden de kosten voor het bouwen van je huis in termijnen betaald. Over het geld dat in het bouwdepot staat, ontvang je rente. Tegelijkertijd betaal je ook hypotheekrente aan de bank over het geld dat al is opgenomen. Naarmate de bouw vordert, wordt het geld in het bouwdepot dus steeds minder. En de depotrente dus ook, terwijl de hypotheekrente gelijk blijft. Omdat je naar verhouding steeds meer rente gaat betalen, spreken we hier ook wel over renteverlies tijdens de bouw of bouwrente verlies.

Rekenvoorbeeld en bouwrente berekenen

Je sluit een hypotheek af voor verwerving van de nieuwbouwwoning van 200.000 euro. De rente is 4%. Aan het eind van het jaar is 75.000 euro daadwerkelijk opgenomen uit het bouwdepot voor betaling van de grond en de 1e termijn. 

Te betalen aan de hypotheekverstrekker: € 200.000 x 4% = € 8.000
Te ontvangen: € 125.000 x 4% = € 5.000
Daadwerkelijk betaald en aftrekbaar: € 3.000