Uitkopen van ex-partner na scheiding of relatiebreuk

Hypotheek op één naam zetten

Voor de scheiding betaalden jullie de hypotheeklasten waarschijnlijk van twee inkomens. Blijft één van jullie in de woning, dan drukken de lasten voortaan op één inkomen. Het is daarom belangrijk om te bekijken of het financieel haalbaar is om de hypotheek alleen te dragen. De geldverstrekker beoordeelt hiervoor:

• Of je voldoende inkomen hebt voor de (nieuwe) hypotheek en overige vaste lasten;
• Of er sprake is van partner- of kinderalimentatie; te betalen alimentatie verlaagt je leencapaciteit, ontvangen alimentatie kan deze juist (deels) verhogen;
• Of de hypotheekvorm en looptijd ook na de wijziging voldoen aan de fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek (zoals het annuïtair of lineair aflossen van nieuwe eigenwoningschuld).

Een aan de hypotheek gekoppelde verzekering (zoals een overlijdensrisicoverzekering) moet opnieuw worden ingericht: de verzekering kan op één naam worden gezet of worden aangepast aan de nieuwe situatie. De verzekeraar past de premie en dekking vervolgens hierop aan.

Overwaarde: hoe werkt het uitkopen?

De actuele marktwaarde van de woning speelt een grote rol bij het uitkopen van je partner. Is de woning meer waard dan de resterende hypotheekschuld, dan is er sprake van overwaarde. In de meest voorkomende situatie, waarin jullie ieder voor de helft eigenaar zijn, heeft ieder recht op de helft van die overwaarde. Let op: wijkt de eigendomsverhouding af (bijvoorbeeld 60/40) of zijn er speciale afspraken in huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract, dan kan de verdeling anders zijn. Ook moet je er rekening mee houden dat de ontvangen overwaarde voor de vertrekkende partner kan leiden tot een eigenwoningreserve. Dit kan invloed hebben op de hypotheekrenteaftrek bij het kopen van de volgende woning. De achterblijvende partner 'koopt' als het ware het aandeel van de vertrekkende ex-partner. De extra lening die je eventueel afsluit voor de uitkoop moet annuïtair of lineair worden afgesloten om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

Rekenvoorbeeld partner uitkopen (50/50)

Wil jij je ex-partner uitkopen en is er sprake van overwaarde? Dan zal je de helft daarvan aan je ex-partner moeten betalen. In dit rekenvoorbeeld leggen we je uit hoe dat werkt.

Bij een overwaarde van € 150.000 heeft de vertrekkende partner recht op de helft hiervan. De uitkoopsom is dus € 75.000.

Onderwaarde: wie betaalt wat?

Staat de woning “onder water”, dan is de woning minder waard dan de resterende hypotheek. Er is dan sprake van onderwaarde of een restschuld. In de basis zijn beide partners als gezamenlijke eigenaren en schuldenaren ieder voor hun deel draagplichtig voor deze restschuld, meestal ieder voor de helft, tenzij anders afgesproken in bijvoorbeeld huwelijkse voorwaarden. Jullie kunnen onderling andere afspraken maken over:

• Wie welk deel van de restschuld op zich neemt;
• Of de restschuld wordt meegefinancierd in een nieuwe hypotheek (voor zover toegestaan) of op een andere manier wordt afgelost.

Het is verstandig deze afspraken goed vast te leggen, zodat er later geen discussie ontstaat.

Hypotheek verhogen om je partner uit te kopen

Heb je extra geld nodig om de uitkoopsom te betalen, dan kun je de hypotheek mogelijk verhogen. De hypotheekadviseur onderzoekt wat je maximale hypotheek en maandlasten zijn op basis van je inkomen en eventuele alimentatie, hoeveel hypotheekruimte er is (op basis van de woningwaarde), en of de nieuwe hypotheekvorm past binnen de fiscale regels. De uitkoopsom kan soms deels uit eigen middelen en deels uit een hogere hypotheek worden betaald. Een adviseur rekent met je mee welke combinatie voor jou verantwoord is. 

Hypotheek overnemen: berekenen en toetsen

Heb je een gunstige hypotheekrente? Dan wil je misschien (deels) je bestaande hypotheek overnemen bij het uitkopen van je partner. Of dit mogelijk is, hangt af van je inkomen en financiële verplichtingen, de hoogte van de gewenste hypotheek (inclusief uitkoopbedrag), de voorwaarden van je huidige hypotheekverstrekker en de actuele rentestanden. De hypotheekverstrekker zal je situatie opnieuw toetsen, alsof er een nieuwe hypotheek wordt aangevraagd. Een hypotheekadviseur kan vooraf inzichtelijk maken wat in jouw situatie haalbaar is. Ben je benieuwd wat voor jou de mogelijkheden zijn? Maak dan een vrijblijvende afspraak met een hypotheekadviseur bij jou in de buurt.

Partner uitkopen in termijnen

Soms is het niet mogelijk om de volledige uitkoopsom in één keer te betalen. Dan kunnen ex-partners afspreken dat de uitkoopsom (geheel of gedeeltelijk) in termijnen wordt voldaan. Het is dan belangrijk om:

• Heldere afspraken te maken over termijnen, rente, looptijd en eventuele zekerheden;
• Deze afspraken vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst en/of in de akte van verdeling bij de notaris.

Let op: bij niet-zakelijke voorwaarden (bijvoorbeeld geen rente, zeer lange looptijd of het kwijtschelden van bedragen) kan er fiscaal sprake zijn van een schenking. Raadpleeg daarom een fiscaal adviseur bij dit soort constructies.

Akte van verdeling en hypotheekakte

Als één van jullie in de woning blijft, wordt via de notaris een akte van verdeling opgesteld. Daarin staat dat de woning aan één van jullie wordt toegedeeld als eigendom en onder welke voorwaarden (bijvoorbeeld met welke uitkoopsom). De notaris zorgt ervoor dat deze wijziging wordt ingeschreven in het Kadaster. Daarnaast moet de hypotheekakte worden aangepast. De relatie met de bank (hoofdelijke aansprakelijkheid) wordt alleen gewijzigd als de geldverstrekker daarmee instemt en de ex-partner formeel ontslag krijgt uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Zolang de bank geen ontslag heeft verleend, blijft je ex-partner hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek, óók als deze geen eigenaar meer is volgens de akte van verdeling. Jullie blijven dan allebei verantwoordelijk voor de betaling van de hypotheeklasten.

Notariskosten

Voor de akte van verdeling en het aanpassen van de hypotheekakte betaal je notariskosten. Deze kosten verschillen per kantoor, dus het loont om meerdere offertes op te vragen. Wie deze kosten betaalt, mogen jullie in overleg zelf bepalen. Jullie kunnen de kosten 50/50 delen of afspreken dat één iemand de kosten op zich neemt (bijvoorbeeld de achterblijvende partner). Het is handig om deze afspraken schriftelijk vast te leggen.  

Is het uitkopen van een partner verplicht? Zijn er alternatieven?

Soms vragen mensen zich af of je je ex-partner altijd moet uitkopen als je in de woning wilt blijven. Juridisch is uitkopen niet per se verplicht, maar als één partner volledig eigenaar wordt, is het wel logisch dat de ander financieel wordt gecompenseerd voor zijn/haar aandeel van de overwaarde. In de praktijk komen ook andere afspraken voor, zoals:

• Jullie blijven (tijdelijk) samen eigenaar van de woning, terwijl één van beiden er blijft wonen;
• De overwaarde wordt pas gedeeld bij een latere verkoop (bijvoorbeeld als de kinderen uit huis zijn);
• Er wordt gekozen voor een andere verdeling van de over- of onderwaarde, passend bij jullie situatie.

Voor zulke afspraken is het belangrijk dat jullie duidelijke afspraken vastleggen over eigenaarschap, verdeling van de maandlasten en de verdeling van (toekomstige) overwaarde of restschuld bij verkoop. Voor dit soort afspraken is het verstandig om een mediator, notaris, hypotheekadviseur en/of een fiscalist te betrekken. Zo verklein je de kans op discussies achteraf en zorg je ervoor dat de gemaakte afspraken juridisch en fiscaal goed aansluiten bij jullie situatie.