Bijleenregeling en overwaarde: 4 belangrijke aandachtspunten
Verkoop je je huis met overwaarde en koop je daarna een nieuwe woning? Dan krijg je mogelijk te maken met de bijleenregeling. De basis is vrij eenvoudig: voor volledige hypotheekrenteaftrek wordt ervan uitgegaan dat je de overwaarde uit je vorige woning gebruikt voor je nieuwe huis.
Maar hoe zit het als je die overwaarde liever op je spaarrekening zet? Of als je eerst een tijdje gaat huren? En wat gebeurt er als je samen met een partner een huis koopt? We zetten 4 dingen over de bijleenregeling op een rij die je misschien nog niet wist.
1. Je bent niet verplicht om je overwaarde in je nieuwe huis te stoppen
Dit is misschien wel de grootste misvatting over de bijleenregeling. Je bent niet verplicht om de overwaarde uit je vorige woning te gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis. Je mag het geld bijvoorbeeld ook op je spaarrekening zetten of ergens anders aan besteden.
Dat heeft alleen wel gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek. Koop je een nieuwe woning en leen je het bedrag dat je ook met je overwaarde had kunnen betalen? Dan is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar.
Een simpel voorbeeld: je verkoopt je woning en houdt € 100.000 overwaarde over. Vervolgens koop je een woning van € 450.000. Gebruik je de € 100.000 niet voor je nieuwe woning en leen je de volledige € 450.000? Dan is in dit vereenvoudigde voorbeeld de rente over € 100.000 van die lening niet aftrekbaar.
2. De bijleenregeling blijft niet onbeperkt gelden
Verkoop je je woning met overwaarde, dan ontstaat een zogenaamde eigenwoningreserve. Die blijft 3 jaar bestaan.
Dat is bijvoorbeeld belangrijk als je na de verkoop van je woning eerst een tijdje gaat huren. Koop je binnen 3 jaar opnieuw een eigen woning? Dan moet je bij het bepalen van het bedrag waarover je hypotheekrente mag aftrekken nog rekening houden met deze eigenwoningreserve.
Koop je pas na het vervallen van die 3 jaar een nieuwe woning? Dan hoef je voor de bijleenregeling geen rekening meer te houden met die eigenwoningreserve.
3. Verkoopkosten tellen mee bij het bepalen van je overwaarde
Je overwaarde voor de bijleenregeling is niet simpelweg de verkoopprijs van je huis min je hypotheekschuld. Ook bepaalde kosten die je maakt voor de verkoop van je woning tellen mee in de berekening.
Denk bijvoorbeeld aan makelaarskosten, taxatiekosten, advertentiekosten en de kosten voor het verplichte energielabel.
Stel dat je je woning verkoopt voor € 450.000 en je eigenwoningschuld nog € 300.000 bedraagt. Zonder verkoopkosten lijkt je overwaarde € 150.000. Heb je € 7.500 aan verkoopkosten die voor de regeling meetellen? Dan komt je eigenwoningreserve in dit vereenvoudigde voorbeeld uit op € 142.500.
4. Samen een huis kopen kan de bijleenregeling ingewikkelder maken
Koop je samen met je partner een woning en heeft één van jullie overwaarde uit een eerdere woning? Dan is het goed om extra op te letten.
Een eigenwoningreserve is in principe persoonlijk. Bij fiscale partners gelden echter aanvullende regels. Verkoop je samen een woning en koop je vervolgens samen een andere woning, dan moet je rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Ook wanneer één van jullie overwaarde uit een eerdere woning meeneemt, kan dit gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek.
Hoe dit precies uitpakt, hangt onder andere af van jullie eigenwoningreserve, eigendomsverhouding en de manier waarop jullie de nieuwe hypotheek afsluiten. Juist in zo'n situatie is het daarom verstandig om vooraf te laten adviseren wat de bijleenregeling voor jullie betekent.
Wat betekent de bijleenregeling voor jouw volgende woning?
De bijleenregeling lijkt op het eerste gezicht misschien eenvoudig, maar je persoonlijke situatie kan veel verschil maken. Zeker als je veel overwaarde hebt, eerst gaat huren of samen met een partner een volgende woning koopt.
Heb je nu al een eigen woning en heb je plannen om te verhuizen? Dan is het slim om vooraf te bekijken hoeveel overwaarde je meeneemt en wat dat betekent voor je volgende hypotheek. Een hypotheekadviseur van De Hypotheker brengt jouw mogelijkheden in kaart en laat zien wat verschillende keuzes betekenen voor je hypotheek en maandlasten.
Verhuizen met overwaarde?
Overwaarde geeft je financiële ruimte voor een volgende woning. Maar hoeveel daarvan kun je inzetten, wat betekent dit voor je nieuwe hypotheek en met welke fiscale regels moet je rekening houden?
Een adviseur van De Hypotheker kijkt naar jouw persoonlijke situatie en rekent de mogelijkheden voor je door. Zo krijg je inzicht in je nieuwe hypotheek en maandlasten voordat je op zoek gaat naar een volgende woning.
