Hypotheek oversluiten? Bereken de kosten

Deze tool is een hulpmiddel om inzicht te geven in de mogelijkheden en geeft een eerste indicatie of oversluiten voordelig zou kunnen zijn. Voor een volledig beeld of oversluiten voor jou mogelijk is en lonend kan zijn, adviseren we om altijd een gesprek met jouw hypotheekadviseur in te plannen. Je kunt van deze berekening gebruik maken als je een annuïteiten-, lineaire of aflossingsvrije hypotheek (of hypotheekdeel) hebt. Heb je een ander type hypotheek, maak dan een vrijblijvende afspraak om te kijken of oversluiten ook voor jou voordelig is.

Voordeel van hypotheek oversluiten

Het oversluiten van je hypotheek naar een lagere rente kan je, over de resterende looptijd, duizenden euro’s voordeel opleveren. Wanneer is het verstandig om je hypotheek dan over te sluiten? Het kan dus verstandig zijn om dit te doen als de nieuwe rente aanzienlijk lager is dan je huidige rente. Ligt de gemiddelde rente momenteel hoger dan jouw eigen hypotheekrente? Dan is het niet voordelig om je hypotheek over te sluiten.

Maar een hypotheek oversluiten kost ook geld. Je moet dan bijvoorbeeld denken aan de vergoedingsrente die nodig is om je oude hypotheekrente af te kopen én advies- en bemiddelingskosten (gemiddeld € 2.500). Ook krijg je te maken met onder andere notariskosten (gemiddeld € 700) en taxatiekosten (gemiddeld € 500). Vergeet tot slot ook niet eventuele andere kosten, zoals de borgtochtprovisie voor NHG-hypotheken. Daarom is je hypotheek oversluiten alleen verstandig en zinvol als de totale kosten uiteindelijk lager zijn dan de totale kosten van je ‘oude’ hypotheek. Dat kun je berekenen met bovenstaande rekentool.

Hypotheek oversluiten: vergoedingsrente

Bij een hypotheek oversluiten, krijg je in veel gevallen te maken met een vergoedingsrente (ook wel boete of boeterente genoemd). Deze rente die je moet betalen is meestal de grootste kostenpost van de oversluitkosten. De vergoedingsrente is eigenlijk een compensatie voor de bank of geldverstrekker voor de inkomsten die ze gaan mislopen. Heb je een rente van 4 procent en loopt je rentevaste periode nog 5 jaar door, en besluit je om je hypotheek over te sluiten? Dan zou die renteopbrengst van de geldverstrekker abrupt ten einde komen. Om dat op te vangen, betaal je bij een hypotheek oversluiten een vergoeding aan de geldverstrekker.

Vergoedingsrente berekenen

Wil je vooraf je vergoedingsrente berekenen? Maak dan gebruik van onze rekentool bovenaan de pagina. De vergoedingsrente wordt berekend door het verschil te nemen tussen de huidige hypotheekrente van de resterende rentevaste periode en de afgesproken nieuwe hypotheekrente. Vervolgens wordt de vergoeding contant gemaakt met het aantal jaren dat er nog te gaan zijn. Dat heeft te maken met de verwachte inflatie. Daarbij is de hoogte van de vergoeding verder nog afhankelijk van:

• Het rentepercentage dat je nu betaalt.
• De hoogte van de rentestand op het moment van oversluiten.
• Hoe hoog je hypotheekbedrag nog is: een hoog bedrag betekent een hogere vergoeding.
• De mogelijkheid van een boetevrije aflossing. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks 10 tot 20 procent van de hypotheek boetevrij aflossen. De vergoedingsrente wordt dan berekend over het resterende deel.
• Hoe lang de rentevaste periode nog doorloopt. Hoe langer die is, hoe hoger de vergoedingsrente zal zijn.

Hoe kan je de vergoedingsrente betalen?

Een vergoedingsrente kan een flink bedrag zijn. Niet iedereen heeft dit op zijn spaarrekening staan. Gelukkig kan je de vergoeding ook meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Je moet in ieder geval aan twee voorwaarden voldoen. De eerste voorwaarde is dan wel dat je overwaarde moet hebben op je woning. De waarde van de woning moet dus hoger zijn dan de hoogte van je hypotheek. De tweede voorwaarde is dat het financieel ook haalbaar moet zijn om de vergoedingsrente te betalen. Er wordt dus gekeken naar de hoogte van je inkomen en naar eventuele schulden.

In veel gevallen is de vergoedingsrente fiscaal aftrekbaar, dus daar krijg je een deel van terug. Houd er rekening mee dat als je de vergoedingsrente meefinanciert in je nieuwe hypotheek de rente die je erover betaalt niet aftrekbaar is.

Hypotheek oversluiten zonder vergoeding?

Zit je niet te wachten op het betalen van een vergoeding bij het oversluiten van je hypotheek? Dan zijn er nog een paar andere mogelijkheden. Allereerst kun je wachten tot je huidige rentevaste periode afloopt. Minimaal drie maanden van tevoren moet je hypotheekverstrekker je een nieuw rentevoorstel doen. Of je accepteert die nieuwe rente, of je stapt over naar een andere hypotheekverstrekker. Als je je hypotheek oversluit tijdens deze renteherziening, komt er geen vergoedingsrente bij kijken.

Ook al betaal je geen vergoeding, het overstappen naar een andere bank of hypotheekverstrekker levert nog wel extra kosten op. Dit kunnen onder andere advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten, hypotheekaktekosten en de kosten voor NHG zijn.

Je hypotheek oversluiten zonder vergoeding kan eventueel ook via rentemiddeling. Bij deze methode wordt de vergoedingsrente verwerkt in de nieuwe rente. De rente die je betaalt, is daardoor een gemiddelde van de oude en de huidige rente. Uiteindelijk betaal je op deze manier dus ook gewoon een vergoeding voor het vroegtijdig oversluiten. Maar het voordeel is dat deze kosten over de nieuwe rentevaste periode worden verspreid. Dit is met name interessant op het moment dat je rentevaste periode bijna ten einde is. Let er wel op: niet iedere geldverstrekker kent echter de mogelijkheid van rentemiddeling.

Kosten notaris bij hypotheek oversluiten

Je krijgt ook te maken met de kosten van een notaris bij een hypotheek oversluiten. Zoals we eerder al aangaven: je moet dan rekenen op gemiddeld zo’n € 700. Een notaris rekent onder andere kosten voor het royeren van je oude hypotheekakte, het opstellen van de nieuwe hypotheekakte en de registratie in het kadaster. Wat de daadwerkelijke kosten van een notaris bij een hypotheek oversluiten worden in jouw situatie, is geheel afhankelijk van de notaris die je kiest. Een notaris mag namelijk zelf zijn tarieven bepalen, waardoor de prijzen bij notariskantoren best wel uiteen kunnen lopen.

Advieskosten oversluiten hypotheek

Naast notariskosten krijg je ook te maken met advieskosten bij het oversluiten van je hypotheek. Een adviseur kan voor je berekenen wat de terugverdientijd van de vergoedingsrente is en of oversluiten voor jou dus wel of niet zinvol is. Ga je daadwerkelijk je hypotheek oversluiten, reken dan op gemiddeld zo’n € 2.500 aan advies- en bemiddelingskosten.

Kosten oversluiten hypotheek: aftrekbaar in je aangifte

Er komen dus nogal wat kosten bij kijken op het moment dat je je hypotheek gaat oversluiten. Gelukkig zijn de oversluitkosten van je hypotheek eenmalig aftrekbaar in je belastingaangifte van het jaar waarin je die kosten hebt gemaakt. Eén voorwaarde is wel dat de overgesloten hypotheek was aangegaan voor de aankoop en/of verbouwing van een eigen woning (Box 1). Daar valt dus ook de vergoedingsrente van het oversluiten van je hypotheek onder. Was de hypotheek niet afgesloten voor aankoop en/of verbouwing, dan zijn de oversluitkosten niet aftrekbaar. Ook als je de kosten meefinanciert in de nieuwe hypotheek, is de rente die je daarover betaalt niet aftrekbaar.